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[부동산 가이드] 시니어 단지 생활

한인들이 많이 살고 있는 오렌지카운티의 55세 이상 시니어 커뮤니티에는 주류사회와 마찬가지로 은퇴를 한 많은 분들이 이주해 오면서 한인 인구도 증가하고 있다. 한인이 선호하며 주민이 1만 여명이 넘는 대단지인 실비치 레저월드와 라구나우드의 라구나우드 빌리지를 비롯 1000여 명 이상이 거주하는 라미라다의 랜드마크 등의 시니어 단지에는 한인 인구가 꾸준히 유입되면서 한인이 전체의 15~20% 이상을 차지하고 있다. 시니어 단지는 많은 주민이 넓은 장소에서 거주하기 때문에 일반적으로 '뮤추얼'이라는 여러 개의 단위로 쪼개져 있다. 개개의 뮤추얼에서는 주민투표를 통해 각 분야 살림을 맡아 꾸릴 무보수 봉사자들을 선출한다. 뮤추얼 대표자들은 다시 모여서 전체 단지를 대표하는 대표자를 선출해, 전체의 운영(행정, 재정, 인사, 건물보수, 보안, 전산등)을 지휘·감독하게 된다. 그런데, 한인들의 현실정치 참여에 대한 무관심은 이곳 시니어 단지에서도 예외는 아니다. 단지 내 전체 인구의 5명 중 1명 비율로 한인이 많이 거주하는 이곳에서도 무보수 봉사자로 일할 이사들을 뽑는 투표에 참여하는 한인들은 극소수이다. 하물며 '뮤추얼' 일에 참여해 봉사자의 자세로 일하는 한인은 거의 전무하다. 은퇴 후 모든 것을 뒤로 하고 이제는 편안히 살려고 하는데 또, 공동체 생활에 참여한다는 게 꺼려질 수는 있다. 더구나, 영어도 잘 못하기 때문에 힘들다는 것도 이해가 된다. 하지만, 단지 내의 주민들 중 많은 비중을 차지하는 한인들이 단지의 살림을 남의 일이라고 생각하고 책임과 의무는 없이 돈만 내면 모든 편의를 누릴 수 있다고 생각한다면 정당하지 않다. 타인종 시니어들은 '왜, 한인들은 단지 내의 일에 무관심하며 같이 해결하기 위해 노력하지 않는가' 라고 공공연히 말하고 있다. 이와 같은 불만은 한인이 많이 거주하고 있는 대부분의 단지에서 비슷하게 표출되고 있다. 변화가 요구되는 시점이다. 각각의 단지 안에는 한국 현대사의 중심에서 여러 면에서 크게 기여한 분들이 많다. 오늘의 한국을 이룬 지혜와 경륜을 지닌 훌륭한 분들이다. 개인을 위한 취미활동, 운동시간도 소중하지만 단지 운영을 위한 봉사자로서 재능을 기부하며 주류사회가 만들어 놓은 아름다운 시니어 단지 운영에 참여하고 잘 유지하여 후손들에게 물려주는 일도 값진 일일 것이다. 장수의 비결 중에 하나가 공동체에 참여하고 소통하는 것이다. 시니어 단지에 살고 있는 분들과 앞으로 그 곳에서 생활하기를 원하는 한인이라면 공동체의 일원으로 투표나 봉사활동에도 적극 나서고 행복한 삶을 누리릴 수 있기를 기대한다. ▶문의:(951)813-5478 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브 에이전트

2018-06-13

[부동산 가이드] 밸리의 매력

이자율 상승세를 알리는 여러 지표에 바이어의 투자 심리를 주춤하게 만들 수 있다는 예상도 있지만 아직도 5% 미만의 이자율과 여러 융자상품의 선택으로 주택시장은 식을 줄 모르고 가격 고공 행진을 하고 있다. 또한, 투자성이 우수한 지역에 전문가의 조언을 참고로 투자한 임대주택의 투자가들은 짭짤한 임대수입을 올리고 있다. 먼저, 주택구입을 원한다면 누구나 지역선정에 대해 많은 정보가 필요할 것이다. 필자가 35년 이상 거주하고 있는 샌퍼낸도밸리(이하 밸리)는 과연 어떤 매력의 도시일까? 첫째, LA 한인타운 접근성 트래픽이 없는 시간에는 20~30분에 접근할 수 있는 장점이 있다. 밸리 거주민의 30% 이상이 한인타운에 출퇴근한다. 주말엔 자연과 더불어 전국에서 유명하게 손꼽히는 샌타모니카 트레일코스가 있어서 맑은 공기와 안정된 주위 환경을 누릴 수 있다. 한인타운의 마켓세일이나 한인병원도 편하게 다닐 수 있다. 물론, 밸리에도 한인 대형마켓이 있다. 이곳의 한인 음식점들은 주로 발렌시아, 팜데일, 옥스나드, 사우전옥스 등 외곽에서 오는 한인들의 쉼터가 된다. 직장이나 비즈니스로 외곽에서 살던 한인들도 운전거리에 따른 접근 편리성이나 외로움을 호소하며 밸리의 주택 구입을 상담하는 사례가 늘고 있다. 둘째, 유명 대학, 우수학군 교육열이 높은 학부모들에겐 귀가 솔깃해 하는 단어이다. 물론 그렇다. 내가 거주를 하든 투자를 하든 일단, 학군이 좋은 지역은 어딜 가도 집값이 좋은 편이다. 예를 들어서 캘스테이트 노스리지는 UC 계열의 대학 못지 않게 발전을 거듭하고 있다. 1994년 지진 이후 주정부의 보조로 많은 건물이 신축됐다. 몇 년 전 완공된 행위예술센터(Performing Art Center)는 밸리의 예술의 전당이라고 할 정도로 근사하다. 그라나다 하이스쿨, 엘카미노 하이스쿨 등 차터스쿨 시스템이 잘 정착·운영되고 있다. 한인이 선호하는 학군에서 매년 나오는 높은 대학 진학률은 이 지역의 학교들의 큰 자랑이다. 한인 학부모들의 참여 열기도 높다. 한인 보조 교사 등 여러 프로그램도 운영되고 있다. 셋째, 다양한 주택가격 밸리는 대형 도시이다. 또한, 집값도 지역에 따라 여러 층을 이루고 있다. 베벌리힐스보다 더 비싸다고 하는 도시부터 저렴하게 투자를 원하는 바이어가 찾을 수 있는 곳도 있다. 노스할리리우드 지역은 지난 10년 동안 시에서 특별 개발도시로 선정해, 수많은 콘도미니엄 개발이 이뤄졌다. LA다운타운까지 이동도 편한 편이며, 메트로 지하철과 버스 등 대중교통도 다른 지역보다는 잘 발달해 있다. 주택가격은 다운타운보다 저렴하며 101번 프리웨이 접근도 수월하다. 이 지역은 지금도 계속 개발이 이루어지고 있으며 집값도 상승세에 있다. 신흥도시가 아니라서 빈 땅에 의해 지어지는 새집들은 기존 주택가격의 상승을 부추기고 있다. ▶문의:(818)621-8949 신디 리 / 뉴스타부동산 밸리 명예부사장

2018-06-13

전국 주택 모기지 연체율 하락

집값의 지속적인 상승으로 인해 모기지 융자 연체율도 계속 감소하는 것으로 나타났다. 신용평가 기관인 트랜스유니온의 최근 자료를 분석한 결과 60일 이상 페이먼트를 하지 못한 모기지의 연체율은 지난 1분기 기준 1.74%로 1년 전 같은 기간의 2.07% 보다 크게 감소했다. 이는 모기지가 남아 있는 주택 100채 중 1.74채 꼴로 페이먼트를 제때에 하지 못하고 있다는 뜻이다. 연체율은 2013년 이후 19분기 연속 줄어든 것이다. 모기지에 대한 연체 감소는 전국적인 현상이지만 세대별로 연체율에도 차이가 있었다. 1965~1979년에 출생한 X세대 홈오너의 연체율은 전년도 보다 16.6%가 줄었든 2.16% 였으나 다른 세대에 비해서는 가장 높았다. '침묵의 세대'로 알려진 1945년 이전 출생자들의 연체율은 1.74%로 두 번째로 높았다. 인구 수가 가장 많은 베이비부머(1945~1964년 출생자)세대는 2017년 1분기보다 16%가 하락한 1.52%를 기록했다. 20~30대의 젊은층인 밀레니얼 세대(1980~1994년 출생자)의 연체율은 1.41%였다. 가장 나이가 어린 그룹인 Z세대(1995년 이후 출생자)는 1.20%의 연체율로 가장 낮았다. 모기지 페이먼트 연체에 따른 가구당 부채 잔액은 2017년 1분기에 19만6772달러에서 올해 1분기에는 20만2470달러로 증가했다. 트랜스유니언측은 "홈오너들이 주택 가격 상승으로 인해 에퀴티가 늘어나면서 모기지 페이먼트가 연체되지 않도록 신경을 쓰기 때문에 시간이 갈 수 록 연체율은 점점 하락하는 추세를 보이고 있다"고 설명했다. 박원득 객원기자

2018-06-13

한국인이 미국서 융자로 집 사는 법…다운페이 40%이상, 2년치 페이먼트 예치

한국에서 해외 부동산 구입에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 지난해 여름에 투기 수요를 억제하기 위해 발표된 '8.2 부동산 대책'에 따라 청약과 대출 재개발에 대한 각종 규제로 아파트 가격이 하락 할 것이라는 우려 때문이다. 강남권을 중심으로 한 부유층들은 한국에서 투자 목적의 아파트를 소유하는 것 보다 미국에서 주택을 구입하는 것이 더 안전하다고 생각하고 있다. 특히 2008년부터 해외 부동산 투자에 대한 자금 제한이 사실상 없어지면서 목돈이 준비된 부유층들의 미국 주택 구입이 늘어날 것으로 전망되고 있다. 지금 한국은 아파트 가격이 주춤하고 있거나 오히려 하락하는 곳도 생겨나고 있어 앞으로 본국 투자자들의 미국 방문이 더 늘어날 조짐이다. 한국 투자자들이 미국에서 주택을 구입하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. 모기지 융자를 이용하는 것과 전액 현금으로 구입하는 것이다. ◆융자를 받을 경우 외국인이어도 주택 구입을 위한 모기지 융자를 받을 수 있다. 10년 전 금융위기 때 외국인에 대한 융자가 금지됐었으나 지금은 다시 융자를 신청할 수 있다. 다만 합법적으로 미국에 거주하는 사람과 비교할 때 다른 점이 있다면 이자율과 예치금이다. 다운페이먼트자금은 최소 40% 이상을 해야 한다. 모기지 렌더들이 거주자에게는 20%를 요구하지만 외국인은 소득과 크레딧을 증명 할 수 없으므로 리스크 보전 차원에서 더 많은 다운페이를 원하고 있다. 이자율도 거주자에 비해서 약 1%포인트 정도 높다. 현재 30년 고정 모기지 이자율이 4% 후반대이므로 외국인 모기지 이자율은 5% 후반대가 되는 셈이다. 또한 모기지 렌더는 외국인 바이어에 대해서 예치금을 원하고 있다. 매월 내야하는 모기지 페이먼트와 주택 보험료 재산세에 대한 2년치가 은행계좌에 입금되어 있다는 것을 보여줘야 한다. 만약 콘도나 타운하우스를 구입한다면 관리비도 예치금에 포함시켜야 한다. 월 모기지 페이먼트가 3000달러이고 1년 재산세가 8000달러 보험료가 연간 1000달러 관리비가 월 500달러라면 외국인 바이어는 다운페이먼트 자금 이외에 총 10만2000달러가 은행 계좌에 예치되어 있어야 한다. 모기지 융자금에 대한 프리페이 페널티 옵션은 일반 거주자와 차이가 없다. 융자금에 대해서 바로 페이오프를 시키려면 융자를 신청할 때 이러한 내용을 미리 알려서 프리페이 페널티가 없는 융자를 선택해야 한다. 그리고 외국 바이어는 다운페이먼트자금과 예치금을 모두 미국내 은행 계좌에 입금시켜 놓아야 한다. 한국에서 바로 에스크로 구좌로 송금하는 것도 가능하기는 하지만 이럴 경우 한국내 본인 은행 계좌에 입금된 자금에 대한 내용을 모두 영문으로 번역하고 공증을 받아야 한다. 따라서 이런 방법 보다는 처음부터 미국내 은행계좌에 필요한 자금을 미리 입금해 놓는 것이 편하다. 한국에서 미국내 은행에 송금 할 때는 한국서 송금했다는 영문 확인서와 미국내 은행에 입금됐다는 서류를 모기지 렌더한테 제출해야 한다. 현금으로 구입 할 경우 구입가격 전액을 현금으로 구입할 경우에는 거래 절차가 융자를 받을 때 보다 훨씬 간단해진다. 구입가격과 매매비용을 합쳐서 바로 미국내 에스크로의 트러스트 어카운트로 보내면 된다. 미국내 은행계좌가 있다면 이곳으로 송금한 후 다시 미국에 들어와서 구입 자금을 캐시어스 체크로 끊어서 에스크로에 전달해 주면 거래 상황은 종료된다. 한국서 미국으로 송금할 때는 금액에 대한 제한 규정은 없다. 주택 구입에 대한 에스크로 계약서만 보내주면 된다. 계약서를 보낼 때는 에스크로에 요청해서 바이어와 셀러 모두가 사인한 서류를 받아서 보내야 한다. 그러나 바이어가 투자나 가족 초청 등 이민을 신청한 상태라면 한국 국세청에서 발급해 주는 자금 출처 확인서가 있어야 은행에서 송금 할 수 있다. 이 서류는 이민자가 세금을 체납하고 해외로 도주하는 것을 막기 위한 조치로 송금하려는 자금이 어디에서 나왔는지를 확인하는 절차라고 생각하면 된다. 자금 출처 확인서를 발급 받는데 필요한 기간은 보통 1주일 정도가 소요되므로 이 기간을 감안해서 송금 계획을 준비해야 한다. 부동산 전문가들은 "자금 출처 확인서를 제때에 발급 받지 못해 에스크로 기간을 연장하는 사례가 종종 있다면서 미국에서 주택 구입을 위한 에스크로를 오픈했다면 한국에서 이 서류부터 챙기는 것이 무엇보다 중요하다"고 지적했다. 박원득 객원기자

2018-06-13

[부동산 Q&A] 모기지 페이먼트 반드시 30년 할 필요 없어…2주에 한번 혹은 추가 페이먼트로 기간 단축

Q.올해 초 주택을 구입해 매달 모기지 페이먼트를 하고 있습니다. 앞으로 30년 동안 모기지 페이먼트를 해야 하는데 이 기간을 조금이라도 줄일 방법은 없을까요. A.주택을 구입하면서 30년 고정 융자 상품을 이용하는 경우가 가장 많다. 모기지 페이먼트 부담이 비교적 낮기 때문이다. 대신 이 상품을 이용하면 모기지 페이먼트를 30년이나 해야 빚을 모두 갚을 수 있다. 더욱이 모기지를 갚는 기간이 긴 만큼 부담하는 이자도 많다. 이를테면 50만 달러를 4.5%의 이자율로 융자를 받으면 월 2533달러 30년 동안 약 91만2000달러 정도를 페이먼트하게 된다. 융자 원금만큼 이자도 내는 셈이다. 하지만 30년 고정으로 융자를 받았다고 하더라도 반드시 30년 동안 페이먼트해야 하는 것은 아니다. 다양한 옵션이 있다. 이러한 옵션을 이용하면 모기지 페이먼트 기간을 줄이는 것은 물론 이자도 줄일 수 있다. ▶2주에 한번(Bi-weekly) 페이먼트 = 한달에 한번이 아니라 2주에 한번씩 페이먼트하는 것도 가능하다. 2주에 한번 페이먼트를 하면 일년에 26차례 페이먼트를 하게 되는데 이는 월 페이먼트를 13번 하는 것과 같다. 이렇게 하면 페이먼트 기간을 6~7년 정도 절약할 수 있다. 그만큼 갚는 이자 부담도 줄어든다. 다만 이렇게 하려면 모기지 은행에 얘기해 허락을 받아야 한다. 일반적으로 모기지 은행들은 주택소유주가 2주에 한번 페이먼트를 하겠다고 신청하면 일정액의 등록비를 요구한다. 등록비는 300~400달러 수준이다. ▶추가 페이먼트 = 매월 페이먼트를 하면서 정해진 금액 외 조금씩 더 페이먼트하면 원금을 그만큼 더 빨리 상환할 수 있다. 매월 100달러 혹은 200달러만 더 페이먼트를 해도 융자 갚은 기간이 크게 짧아진다. 혹은 연말에 보너스를 받거나 세금환불을 받을 때 원금을 더 갚는 것도 한 방법이다. 특히 추가 페이먼트를 하면 원금 갚는 속도는 훨씬 빨라진다. 모기지 페이먼트를 하면 첫 5년 정도는 페이먼트 액수의 70~80%가 이자분을 갚는데 쓰이고 20~30%만이 원금을 갚는데 사용된다. 하지만 추가 페이먼트 금액은 고스란이 원금을 갚은데 사용된다. 즉 월 페이먼트 금액의 30% 정도만 추가해서 페이먼트해도 원금은 2개월 어치가 갚아지는 셈이다. ▶목돈 상환 = 부모로부터 상속을 받거나 투자에 성공해 큰돈이 생겨 모기지 원금을 갚아도 융자 상환기간을 크게 줄일 수 있다. 특히 모기지 은행들은 주택소유주가 큰 액수의 원금을 갚으면 기존 융자 조건을 조정해준다. 즉 매월 하는 페이먼트 액수를 조정해주는 것이다. 이런 경우 원금이 크게 주는 만큼 월 페이먼트도 줄어드는 것이 일반적이다. 혹은 목돈을 상환하면서 재융자를 하는 것도 한 방법이다. 융자기간이 많이 남았다면 15년 고정으로 재융자를 하면 이자율도 낮아지고 원금도 낮아지는 만큼 페이먼트 액수를 줄이거나 유지하면서 페이먼트 기간을 크게 줄일 수 있다.

2018-06-13

[부동산 가이드] 애너하임 주택시장

"애너하임이 어떤 동네입니까? 오래된 도시라는데. 그 지역에 사는 친구들도 제법 있긴 한데…."어느 날, 고객으로부터 이런 전화를 받았다. 그 분의 이야기는 친구들도 많이 사는데 왜 그 동네에 대한 광고가 없는가라는 것이었다. 학군은 어떤지, 주택가격은 또 어떤 지 등등을 알고 싶다는 것이었다. 애너하임은 오래된 도시가 맞다. 그래서 길게 아주 크게 자리 잡고 있으며 명물도 많다. 그 대표적인 것이 디즈니랜드이고 세계가 알아주는 컨벤션센터도 있다. 그래서 주변 여러 도시들에 비해 재정도 탄탄한 것으로 알려져 있다. 위치는 LA다운타운에서 남동쪽으로 30마일 정도이며 주변도시로는 풀러턴, 사이프레스, 가든그로브, 오렌지가 있다. 5번 프리웨이가 도심을 관통하고 91, 57, 22번 프리웨이도 지나고 있으며 39번 비치불러바드도 있어 교통이 매우 편리하다. 단, 애너하임힐은 91번을 이용해야 해서 LA를 중심으로 이동하는 한인들이 이용하기에는 썩 좋은 편은 아니다. 그래서 생긴 말이 "애너하임은 LA출퇴근이 가능하나 애너하임힐은 안 된다"고 할 정도로 교통혼잡이 심하다. 동네는 대체로 좋다. 오렌지카운티는 동네 나쁜 곳이 없다고 할 정도로 괜찮다. 물론 골목이나 특정지역은 나쁠 수도 있지만 인종분포도 짜맞춘 듯 고루 구성돼 있다. "애너하임 지역이 왜 신문광고에 없냐"는 물음에 대해서는 '도시가 너무 넓게 퍼져있고 오래 사는 사람들이 많아서 그런 것 같다'고 했더니 "한 곳에서 오래 살면 손해이고 주택 매각을 통한 순이익만도 50만 달러가 넘을 정도이니 세금혜택을 보려면 팔고 다른 것을 사서 이사를 가야 하는 것이 아니냐"는 다른 질문이 돌아왔다. "라이선스를 가진 사람들이 설명을 잘 하고 팔아야지 그 사람들이 무식해서 50만 달러 위에서 매일 잠을 잔다고 생각해 보라. 그 돈으로 장사를 하면 얼마가 남는 지 아는가. 그 집 지금 팔아서 쓰지 않으면 오히려 많은 손해다"라고 오히려 친절하게 설명까지 한다. 사실 뉴스타부동산은 중개인들에 교육을 많이 하는 회사이다. 그래서 이미 다 알고 있는 내용이지만 맞는 말이기도 하다. 집 가격은 동네마다 다르다. 한인들이 모여 사는 동네도 많다. 대개는 도시 개발 초창기에 새집으로 팔 때 한인들이 함께 구입한 곳들이다. 여러 곳에 분포되어 있고 인근 풀러턴보다는 주택가격이 거의 10% 이상이 싸다고 보면 된다. 물론 좋은 동네는 어바인이나 풀러턴과 비슷한 곳도 있다. LA 출퇴근 하는 분들에게 권하고 싶은 도시이다. 주택가격대가 그래도 괜찮고 마켓도 가깝다. 인근 부에나파크나 가든그로브 한인타운과도 지척이다. 학교는 주소에 따라 애너하임교육구와 애너하임 유니온고교교육구, 오렌지통합교육구 등 8개 교육구로 배정된다. 주택구입시 어느 학교로 등교하는지를 먼저 확인하는 것이 좋다. 교육구와 학교에 따라 성적에 차이가 있기 때문이다. 필자가 한마디 한다면 지금은 팔아야 하는 시간이다. 이자율이 오른다. 그리고 이사철인 6월이다. 특히 50만 달러를 남길 수 있는 집이라면 시장 상황으로 볼 때 파는 게 좋을 것 같다는 생각이다. ▶문의:(714)345-4989 케롤리 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장

2018-06-06

상업용 부동산 거품 붕괴 조짐 보인다

주택 경기 회복과 함께 최근 수년간 가격이 많이 오른 상업용 부동산에 경고 사인이 들어오고 있다. 주류 부동산 관련 기관들은 상업용 부동산에 버블 조짐이 보이고 있어 투자자들의 주의가 필요하다는 지적이다. 전국에서 상업용 부동산에 융자된 금액은 무려 4조3000억 달러에 이른다. 부동산 경기가 한창 뜨거웠던 10년 전에 비해 11%나 많은 수준이다. 상업용 부동산 융자는 리저널 뱅크가 큰 손으로 만약 거품이 터지게 된다면 이들 은행들의 타격이 불가피할 것으로 예상된다. 상업용 부동산이 위험해지는 것은 단순히 융자 금액이 높아진 것 때문만은 아니다. 가격 상승세가 둔화되거나 정체 현상을 보이고 있기 때문이다. 상업용 부동산 정보 분석 업체인 그린스트리트어드바이저에 따르면 상업용 부동산 가격은 금융위기 이후 2009년 5월에 바닥을 쳤다. 이 당시에는 건물 가치의 40%가 폭락했다. 그러나 부동산 경기가 다시 회복되면서 상업용 건물 가치는 2017년 9월에 이미 2배 이상 오르면서 정점을 찍었다는 것이다. 지난해 기준 그린스트리트어드바이저의 CPPI(Commercial Property Price Index:상업용 부동산 가격 인덱스)는 2009년에 비해서 26.9%가 높아졌다. 하지만 이 지수는 2017년 9월 부터 지난 3월까지 1.7% 포인트가 하락한 상태다. 2016년 5월 이후부터 계산하면 2.1% 포인트가 하락했다. 금융위기로 인해 상업용 건물 가치가 폭락할 때인 2007년 8월의 CPPI를 100%라 하면 2017년 9월에 126.9%로 최고점을 기록한 후 매월 하락세를 보이고 있다. CPPI가 내려가면 부동산 가치가 떨어진다는 것을 의미하고 있어 지금은 상업용 부동산 가격이 정점을 지나서 하락세로 접어들 가능성이 높다는 뜻이다. CPPI차트에 따르면 상업용 부동산 경기는 8년 주기로 움직있고 있으며 지금은 정점에서 하락세로 접어들 순간이라는 것이다. CPPI를 이용해 상업용 부동산의 위험성 여부를 진단한 결과는 다음과 같다. ▶산업용 부동산 다른 상업용 건물 중에서 아직은 버블 걱정을 하지 않아도 되는 분야다. 지난 3월중 CPPI는 1년 전 같은 기간에 비해 11%가 상승했다. 지수가 계속 오르고 있어 건물 가치도 당분간 더 오를 전망이다. 웨어하우스를 포함한 산업용 부동산이 호황을 누리는 가장 큰 이유는 물류산업 경기가 좋기 때문이다. 특히 아마존을 선두로 각 지역마다 온라인 판매 제품을 보관 할 물류 창고에 대한 구입이나 리스 등의 수요가 많다. ▶아파트 위험 수위에 놓여 있다. 아파트는 지난 2년간 지수 변화가 거의 없다가 2017년에는 하락하는 모습을 보여왔다. 지난 3월에 4% '반짝' 상승했지만 정점을 찍었던 수치에 비하면 낮은 수준이다. 아파트는 주류 은행들도 개발 융자를 자제하는 분위기여서 아파트 경기가 어떻게 변하게 될지는 더 지켜봐야 할 것 같다. LA에서 아파트를 개발할 계획을 갖고 있다면 신중하게 결정하는 것이 좋겠다. ▶모텔&호텔 숙박공유업체인 에어비앤비(Airbnb)로 인해 2015년에 이미 CPPI가 하락했으나 그후 지금까지 별다른 회복 조짐을 보이지 못하고 있다. 에어비앤비가 호텔 업계에 큰 타격을 안겨 주고 있는 셈이다. ▶오피스 올해부터 가격이 하락하고 있다. 3월의 CPPI는 전달에 비해 2%가 내려갔다. 1년 전 같은 기간 보다는 1%가 하락한 상태다. 오피스는 그동안 경기가 좋았으나 2017년부터 하락과 상승을 반복하다가 올 3월부터 하락세로 돌아섰다. 아직은 큰 폭의 하락곡선은 그리지 않고 있지만 다소 위험한 상태에 있으므로 투자에 신중을 기하는 것이 좋다. ▶상가 -상업지역의 스트립 몰 2016년 말에 최고가를 찍은 후 내리막 길을 걷고 있다. 3월의 CPPI는 1년 전보다 5%나 하락했다. 2016년 이후 8%가 내려가면서 투자 위험도는 점점 커지고 있다. 버블이 서서히 터지고 있거나 가격 조정이 필요할 것으로 예상되고 있다. -앵커 테넌트가 있는 대형 쇼핑몰 지난 12개월간 CPPI가 14% 폭락하면서 상업용 부동산 중에서 가장 위험한 상태에 놓여있다. 3월의 CPPI는 전달보다 5%가 하락했으며 건물가치가 가장 높았던 2016년 하반기 이후 지금까지 16%가 떨어졌다. 대형 쇼핑몰은 사실상 거품이 서서히 붕괴되고 있다고 해도 과언이 아닐 정도다. 상업용 중에서 상가가 무너지는 가장 큰 이유는 온라인 비즈니스의 성장 때문이다. 온라인 소비가 늘면서 앵커 테넌트 역할을 했던 대형 백화점이 문을 닫으면서 건물 가격 하락을 부채질 하고 있다. 대형 쇼핑몰은 전국적으로도 앵커 테넌트가 많이 폐점하고 있는 추세다. 박원득 객원기자

2018-05-09

[부동산 이야기] 투자 부동산 관리

아파트 같은 다세대 건물 등 투자 부동산의 경우, 얼마나 잘 선택하느냐도 중요하지만 구입 후 관리에도 많은 관심을 기울여야 한다. 그 이유는 부동산 투자는 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입이 결정되기 때문이다. 부동산 소유자로서 임대료 수납, 정원관리, 건물수리, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러므로 각각의 관리 업무에 대해 잘 생각해보고 본인이 직접 처리할지 임대관리 전문가에게 맡길지를 신중히 생각해 결정해야 한다. 이번에는 부동산 구입 후 부동산 관리는 어떻게 하는 것이 좋은지 알아본다. 우선 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자 부동산을 구입할 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구입가격의 1.25%에 해당하는 재산세 외에도,유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금으로 두어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구입을 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만, 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 건물 관리 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내는 것이 쉽지만은 않다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아픈 이런저런 업무들을 부동산 관리 회사에 맡겨버리는 이점이 있다. 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 현재 임대시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다. 그러니 건물수리나, 테넌트 선별, 렌트 수납, 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지.보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등에 경험이 많은 전문 부동산관리회사를 찾아야 한다. 그리고 때로는 테넌트가 나갔을 때 새 테넌트를 구하거나, 문제를 일으키는 테넌트의 강제 퇴거, 건물 수리 등의 업무 등에 대한 추가 비용이 생기는 경우가 발생하니 이 것들에 대한 비용도 미리 염두에 두어 계약에 포함시켜야 한다. 이렇게 하면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고 본인이 부동산 관리에 매달리는 시간을 많이 줄일 수 있다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 투자 부동산은 구입하기 전에 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 큰 규모의 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등을 생각해야 한다. ▶문의:(213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2018-05-02

가주 홈오너 에퀴티 4만4000달러 증가

주택을 소유한 홈오너들은 지난해 집값 상승으로 평균 1만5000달러의 에퀴티를 얻은 것으로 나타났다. 부동산 정보 분석 업체인 코어로직이 발표한 자료에 따르면 지난해 에퀴티는 2013년 이후 전년 대비 가장 높은 12%의 상승률을 기록했다. 집값이 해마다 오르면서 2017년에만 깡통주택(집 가치 보다 융자금이 많은 주택)으로 분류되던 70만채 이상의 집들도 에퀴티를 갖게 됐다. 코어로직은 지난 한 해만 집값 상승으로 전국의 주택 에퀴티는 총 9084억 달러가 증가했다고 밝혔다. 에퀴티 증가는 전국적인 현상이지만 캘리포니아를 비롯한 서부 해안가 지역의 홈오너들은 더 많은 가치 상승을 얻었다. 가주의 홈오너들은 전국에서 가장 많은 4만4000달러의 에퀴티가 늘어났으며 워싱턴주는 4만달러로 2위를 차지했다. 뒤를 이어 네바다와 유타주의 홈오너들은 지난해 2만7000달러의 에퀴티를 얻었다. 하와이는 1만8000달러가 늘었고 플로리다는 1만2000달러의 에퀴티가 증가했다. 동부지역에 있는 대부분의 주들은 에퀴티 증가가 1만달러 이하였으며 오클라호마는 2000달러 상승에 그쳤고 루이지애나주는 아예 한푼도 증가하지 못했다. 에퀴티 상승는 주택경기가 활발하고 집값도 비싼 지역일수록 높은 것으로 조사됐다. 프랭크 노셰프트 코어로직 수석 경제학자는 "에퀴티 상승으로 인해 주택을 담보로 하는 융자가 늘어나고 있으며 앞으로 2~3년 동안 홈오너들의 국내 소비 지출이 약 500억달러 늘어날 것으로 예측된다"고 말했다. 박원득 객원기자

2018-04-25

중간가격 56만4830달러…전월비 8.1% 상승

2017년 8월 이후 가장 높은 수준으로 올라 비수기불구 거래량 늘었지만 리스팅은 부족 모기지 이자율은 3개월 째 올라 바이어 부담 3월 중 가주에서 거래된 주택 매매 건 수는 전달과 지난해 대비 모두 증가했으며 단독주택 중간가격은 지난 8개월 간 가장 높은 수준으로 상승했다. 가주부동산중개인협회(CAR)의 스티브 화이트 회장은 "가주 주택경기는 견고하게 움직이고 있으며 특히 샌프란시스코를 중심으로 한 베이지역의 9개 카운티중 7개 카운티에서 집값이 10% 이상 크게 뛰었다"고 말했다. 그는 "북가주와 달리 남가주 주택시장은 다소 진정된 분위기를 보이고 있으며 주택 구입이 상대적으로 쉬운 리버사이드와 샌버나디노 카운티도 거래량이 크게 늘지 않았다"고 설명했다. 지난 3월의 주택판매는 연율기준 42만3990채로 2월의 42만2910채 보다 0.3%가 증가한 것이며 1년 전 같은 기간에 비해서는 1.6%가 늘었다. 연율 기준이란 한달 간의 판매실적으로 연간 판매량을 예측하는 방식이다. CAR의 애플턴 영 수석 경제학자는 "연초부터 주택가격 상승의 주된 원인이었던 인벤토리 감소 현상이 점차 완화되는 추세"라고 말했다. 그는 "샌프란시스코, 샌마테오, 샌타클라라 등은 바이어들의 수요가 많아 오퍼 경쟁이 치열하게 벌어지고 있으며 일부 지역에서는 리스팅 가격 보다 17%나 더 높게 써야 집을 구입할 수 있을 정도로 과열되고 있다"고 지적했다. 다음은 3월 중 가주 주택시장의 주요 데이터를 분석한 것이다.  ◆중간가격 지난 3월 가주 단독주택 중간가격은 56만4830달러로 2월의 52만2440달러보다 8.1% 상승했으며 1년 전 같은 기간의 51만8600달러에 비해서는 8.9%가 올랐다. 주택 중간가격은 2017년 8월 이후 가장 높은 수준으로 상승했다. 집값은 비수기라는 계절적인 요인에도 불구하고 전달보다 상승하면서 14개월 연속 50만달러 이상을 기록했다. 콘도 중간가격은 46만500달러로 전월 대비 1.3%가 상승했으며 1년 전 보다는 8.4%가 올랐다. LA카운티의 주택 중간가격은 52만8980달러로 전달의 52만7280달러보다 0.3%가 올랐으며 1년 전 보다는 13.6%가 상승했다. 오렌지카운티는 82만4450달러로 2월에 비해 2.4%가 상승했으며, 1년 전 같은 기간의 76만달러 보다는 8.5%가 올랐다. ◆모기지 이자율 주택 모기지 이자율이 올해 들어 매월 상승하고 있다. 인플레이션에 대한 우려와 기준금리의 지속적인 인상으로 인해 재무부 채권금리도 오르기 때문이다. 국책모기지 기관인 프레디맥에 따르면 지난 3월 기준으로 가주에서 렌더들이 제공하는 30년 고정 이자율은 4.44%를 기록했다. 전달보다 0.11% 포인트가 상승했으며 2017년 3월의 4.20% 보다도 높은 상태다. 5년간 고정 이자율이 적용되는 모기지 금리는 3.65%로 전달의 3.60% 보다 상승했으며 2017년 3월의 3.21%에 비해서도 많이 올랐다. ◆주택 재고 주택 재고는 2월에 반짝 증가 이후 다시 감소세로 돌아섰다. 가주부동산중개인협회는 3월 중 단독주택 재고량은 전달보다 1.0개월이 감소한 2.9개월치를 기록했으며 1년 전에 비해서는 0.1개월이 줄었다고 밝혔다. 단독주택 인벤토리가 3개월치 이하로 내려간 것은 지난해 말 이후 처음이다. 콘도와 타운하우스 재고도 전달에 비해 감소했다. 인벤토리는 2.3개월치로 전달의 3.1개월치보다 0.8개월이 감소했으나 1년전 같은 기간에 비해서는 변화가 없었다. 3월 중 가주에서 주택 매물이 가장 적은 곳은 북가주 베이지역의 앨라메다와 샌타클라라 카운티로 1.5개월치를 기록했다. 샌프란시스코와 샌마테오카운티가 1.6개월치로 두번째로 낮았으며 샌호세와 새크라멘토 중간에 위치한 콘트라코스트카운티가 1.9개월치로 뒤를 이었다. LA카운티의 3월 주택재고는 4.0개월치를 기록했다. 전달보다 0.4개월이 늘었으나 지난해 3월 보다는 0.1개월이 줄었다. 오렌지카운티는 3.2개월치로 전달보다 1.1개월이 감소했으며 2017년 3월 보다는 0.2개월이 줄었다. 그러나 북가주 내륙 지역에 위치한 플루마스카운티는 로컬 경제가 쉽게 회복되지 않으면서 주택 시장에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 이 지역의 재고물량은 14.5개월치로 전달에 이어 3월에도 가주에서 인벤토리가 가장 많았다. ◆마켓 대기기간 인벤토리 물량이 2월에 비해 큰 폭으로 감소하면서 매물 부족이 심각한 상태가 되고 있다.  MLS에 올라있는 중간 가격대의 단독주택이 바이어의 오퍼를 받고 에스크로가 오픈 될 때까지 걸리는 기간은 16일로 전달 보다 무려 10일이 줄었으며 2017년 3월의 23일에 비해서는 7일이 단축됐다. 요즘은 매물을 마켓에 내놓는 순간에 바로 오퍼가 들어 오고 있다. ◆스퀘어피트 당 가격 비수기임에도 집값이 매뭘 지속적으로 오르면서 단독주택의 스퀘어피트 당 매매 가격은 276달러를 기록했다. 2월의 265달러 보다 11달러가 상승했으며 1년 전 같은 기간의 255달러에 비해서는 21달러가 뛰었다. 리스팅 가격대비 실제 팔리는 가격 비율은 100%로 전달과 지난해 같은 기간의 99.2% 보다 0.8%가 늘었다. 100% 라는 것은 바이어가 셀러의 리스팅 가격을 한 푼도 깎지 못하고 그대로 구입해야 된다는 뜻이다. 박원득 객원기자

2018-04-25

[부동산 이야기] 상업용 부동산투자

한인커뮤니티의 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 순수하게 투자목적이든지, 아니면 자신의 비즈니스에 사용할 용도든지 상업용 부동산을 구입할 때 생각해야 할 중요한 사항들이 무엇이 있는지 알아보자. 우선 부동산을 구입할 때 가장 중요한 조건은 첫째도, 둘째도, 셋째도 위치(Location)라는 말이 있다. 그만큼 위치가 중요하다는 말인데 상업용 부동산에도 역시 적용되는 명언이다. 그리고 자신의 투자목적을 정확히 알고 있어야 할 것 같다. 상업용 부동산 투자자들은 개발을 목적으로 투자하는 대규모 투자가들과 이미 상업용 건물을 몇 개 정도 소유했으나 가지고 있는 부동산의 에퀴티나 여유자금으로 건물을 추가 구입하려는 투자자들이 있다. 그리고 가지고 있던 여유자금으로 새로 상업용 건물에 투자하려는 초보 투자자들이 있다. 그러므로, 먼저 구입할 때 투자하는 이유가 구입자의 노후를 위한 은퇴 목적이면 장기적인 계획이 될 터이고, 혹은 5년이나 10년 정도의 중장기적인 투자 목적도 될 수 있으며 아니면 단기 매매차액을 목적으로 하는 투자일 경우도 있으니 자신의 목적이 무엇인가를 생각하고 투자계획을 세워야 한다. 먼저, 장기적인 계획이라면 그 건물을 소유하는 기간 동안 이자율과 경기의 흐름에 따라서 상승과 하락을 반복하는 몇 번의 사이클을 거치기 때문에 구입 시기는 상대적으로 덜 중요하며 그보다는 그 건물을 어떻게 관리 운영하는지가 중요하다. 다음으로 5~10년 사이에 되팔아 수익을 기대하는 중장기적인 투자라면 구입 시기가 중요다. 현재 상업용 부동산 투자는 어느 지역에 투자하느냐에 따라서 수익률의 지역적 차이를 보이고 있다. LA 같은 대도시는 순수입에 비해 건물가격의 상승폭이 훨씬 커져서 투자 수익률(Cap Rate)이 낮아 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이 때문에 많은 투자자가 애리조나, 네바다, 혹은 멀리 텍사스까지도 투자를 생각하고 있다. 위 지역들은 현재 투자 수익률이 6% 이상으로 비교적 높게 형성돼 있다. 도시개발로 외곽으로의 확장이 지속적으로 이루어져 비교적 새 건물을 좋은 조건에 구입할 수 있으며 앞으로도 발전가능성이 크기 때문이다. 또한, 상업용 부동산 투자에 있어 구입 시기 못지않게 중요한 것이 바로 매매 시기이다. 투자용으로 부동산을 구입하는 것은 자기 형편에 따라 언제라도 좋은 시기가 될 수 있지만 더 중요한 것은 언제 파는지에 따라 투자 수익률에 많은 영향을 주게 된다. 이와 같이 투자의 성격과 목적에 따라 투자 전략과 방향 그리고 구입과 매매 시기가 각기 달라질 수 있다. 부동산 투자는 언제나 사이클이 있다. 물론 이 주기를 잘 따라가 항상 싼값에 구입하고 높은 가격으로 판다면 더 말할 나위 없이 좋지만, 현실적으로 그렇게 쉬운 일은 아니다. 특히 경험 없는 초보자들은 항상 전문 투자자들보다 더 주의하여 흐름을 파악하고, 신속히 움직여야 한다. 그리고 매물 검색에서부터 다운페이먼트와 융자에 이르기까지 부동산 구입과 관련된 제반 사항들을 기존 투자자들보다 더 철저히 해당 전문가와 검토해야 한다. 이렇게 상업용 부동산 투자에 있어 언제 팔아야하고, 언제 사야하는지를 결정하는 문제는 투자가에게 있어 투자대상에 대한 투자 수익률에 영향을 미치는 중요한 요소이기 때문이다. ▶문의:(213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2018-04-25

샌프란시스코 주택시장 전국서 가장 뜨겁다

이제 겨울이 서서히 가고 봄이 다가올 준비를 하고 있다. 주택시장도 2018년도 성수기를 향해 달려가면서 바이어들도 주택 구입을 위한 준비에 들어가고 있다. 전통적으로 겨울은 주택 거래의 비수기다. 매물도 줄지만 바이어의 활동도 겨울 날씨만큼이나 위축되어 있기 때문이다. 부동산 관련 정보를 제공하는 웹사이트인 리얼터 닷컴은 지난 2월 전국에서 가장 뜨거운 주택시장 20곳을 발표했다. 성수기는 아니지만 매물로 나온 주택의 판매 속도나 인벤토리 상황 등을 고려해서 거래가 활발한 지역을 선정한 것이다. 1위를 차지한 샌프란시스코는 주택 중간가격이 100만달러가 넘지만 인벤토리가 2개월 수준으로 매우 적은 상황이다. 리스팅이 부족하다 보니 매물이 팔리는데 걸리는 기간은 30일을 넘기지 않아서 전국에서 주택 판매 속도가 가장 빠르다. 2위에 오른 텍사스의 미들랜드도 1월에 비해 거래 속도가 빨라지면서 주목을 받고 있다. 4위에 선정된 샌호세는 연초부터 전국에서 주목받는 주택시장 1위에 랭크된 바 있으며 샌프란시스코 만큼이나 거래가 활발한 곳이다. 남가주에서는 샌디에이고와 LA가 각각 9위와 20위에 랭크되면서 주택 거래가 연초부터 활발해지고 있다. 전국에서 핫한 주택시장 20곳중 가주 지역 도시가 13개나 선정되면서 가주내 주택시장은 올해도 거래가 뜨거워질 전망이다. 다음은 2월에 핫한 마켓 톱 20이다. 1.샌프란시스코(가주) 2.미들랜드(텍사스) 3.발레호(가주) 4.샌호세(가주) 5.새크라멘토(가주) 6.덴버(콜로라도) 7.샌타로사(가주) 8.콜로라도스프링스(덴버) 9.샌디에이고(가주) 10.스탁턴(가주) 11.샌타크루즈(가주) 12.댈러스(텍사스) 13.치코(가주) 14.옥스나드(가주) 15.모데스토(가주) 16.컬럼버스(오하이오) 17.프레즈노(가주) 18.스포케인(워싱턴) 19.포트웨인(인디애나) 20.LA(가주) 박원득 객원기자

2018-03-28

컴버랜드(메릴랜드주)가 전국서 주택 구입 가장 쉬워

전국적으로 주택 가격이 많이 올랐지만 내집을 마련하는 것은 지역에 따라 쉬운 일일 수도 있고 어려운 일이 될 수도 있다. 재정관련 웹사이트인 너드월렛은 최근 전국의 173개 도시를 대상으로 중간소득과 주택가격 등을 기본으로 총소득에서 모기지 페이먼트가 차지하는 비율을 조사했다. 그 결과 메릴랜드주의 컴버랜드가 8.5%로 내집 마련에 가장 좋은 조건을 갖추고 있는 반면 실리콘밸리의 샌호세가 가장 집 사기 힘든 곳으로 나타났다. 너드월렛이 발표한 전국에서 주택 구입이 쉬운 곳 톱 5 와 어려운 지역 톱 5를 소개한다. ◆집사기 쉬운 지역 톱 5 1.컴버랜드(메릴랜드-웨스트 버지니아) -주택 중간가격:8만4600달러 -가구당 중간소득:4만5808달러 -월 모기지 페이먼트:326달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:8.5% 컴버랜드는 주택가격이 소득 대비 저렴한 지역이다. 집을 구입하는 가정의 총 소득에서 모기지 페이먼트가 차지하는 비율은 8.5%에 불과하다. 한달 모기지 페이먼트는 서민적인 자동차의 월 페이먼트 수준이다. 하지만 주택 판매속도는 매우 느리다. 리스팅 된 주택이 계약을 체결하기까지 걸리는 기간이 무려 146일나 된다. 전국 평균인 84일보다 길다. 2.영스타운-워렌-보드맨(오하이오-펜실베이니아) -주택 중간가격:9만200달러 -가구당 중간소득:4만4981달러 -월 모기지 페이먼트:348달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:9.3% 피츠버그와 클리블랜드 중간 지역에 위치한 곳으로 이곳 역시 소득대비 주택가격이 매우 싸다. 한때 미국에서 잘나가는 철강산업의 중심지였으나 지금은 인구 감소로 경제적으로 어려움을 겪고 있다. 최근 트럼프 대통령이 수입산 철강에 대해 25% 관세 부과를 결정하면서 영스타운의 경제가 회복될지 관심이 집중되고 있다. 3.피오리아(일리노이) -주택 중간가격:12만400달러 -가구당 중간소득:5만7090달러 -월 모기지 페이먼트:464달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:9.8% 피오리아의 집값은 컴버랜드나 영스타운보다는 비싸다. 그러나 소득이 상대적으로 높아 모기지 페이먼트는 464달러로 저렴하다. 3.빙햄튼(뉴욕) -주택 중간가격:10만8900달러 -가구당 중간소득:5만1360달러 -월 모기지 페이먼트:420달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:9.8% 모기지 페이먼트 비율이 가구당 소득대비 10% 이하로 홈오너가 집을 유지하기 위한 좋은 조건을 갖추고 있다. 5.데카터(일리노이) -주택 중간가격:10만달러 -가구당 중간소득:4만6198달러 -월 모기지 페이먼트:386달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:10.0% 데카터는 미국의 대표적인 옥수수 생산지역이다. 월 모기지 페이먼트가 400달러를 넘지 않아 생활비가 적게 소요된다. ◆집사기 힘든 지역 톱 5 1.샌호세-서니베일-샌타바버러(가주) -주택 중간가격:127만달러 -가구당 중간소득:11만40달러 -월 모기지 페이먼트:4898달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:53.4% 연봉이 높은 IT 산업지역이어서 소득이 다른 도시보다 높지만 집값 역시 전국 최고 수준을 기록하는 곳이어서 홈오너들의 부담은 아주 크다. 소득 대비 모기지 페이먼트 비율이 50%가 넘어 매월 버는 돈의 절반이 집을 유지하는데 쓰여지고 있다. 2.샌프란시스코-오클랜드-헤이워드(가주) -주택 중간가격:92만달러 -가구당 중간소득:9만6677달러 -월 모기지 페이먼트:3548달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:44.0% 샌프란시스코 역시 샌호세처럼 주민들의 소득은 높지만 집값도 비싼 지역이다. 홈오너들은 모기지 페이먼트하느라 힘든 곳이다. 3.호놀룰루(하와이) -주택 중간가격:76만600달러 -가구당 중간소득:8만513달러 -월 모기지 페이먼트:2933달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:43.7% 국제적인 관광지여서 호주 독일 일본 등 외국에서 온 바이어들이 많이 몰리는 지역이다. 주택가격이 비싸다보니 소득대비 모기지 페이먼트 비율이 40%가 넘는다. 4.샌디에이고-칼스배드(가주) -주택 중간가격:61만달러 -가구당 중간소득:7만824달러 -월 모기지 페이먼트:2352달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:39.9% 남가주에서 주택경기가 활발한 곳 중의 하나다. 캐나다 멕시코 영국 등 외국인들의 주택구입도 많이 이뤄지고 있다. 5.보울더(콜로라도) -주택 중간가격:54만6400달러 -가구당 중간소득:7만4615달러 -월 모기지 페이먼트:2107달러 -총 소득에서 모기지가 차지하는 비율:33.9% 보울더 메트로 지역의 인구는 31만명이 넘고 이중 10%가 콜로라도 주립대 학생들이다. 교육타운이지만 콜로라도에서 가장 집 사기 힘든 곳이다. 박원득 객원기자

2018-03-21

가주 주택 공실률 8.3% 전국 최저

캘리포니아에서 집을 사거나 렌트를 얻는 일은 매우 힘들다. 집값이나 렌트비가 많이 오른 것이 주된 요인이겠지만 그 마저도 빈집이 없다는 게 더 문제가 되고 있기 때문이다. 연방센서스 자료를 보면 지난해 기준 가주내 주택 공실률은 전국에서 가장 낮은 8.3%를 기록한 것으로 나타났다. 2016년의 7.8% 보다 소폭 증가한 수치다. 전국 주택의 평균 공실률은 12.7%였으며 전년도 보다 0.1% 포인트가 하락했다. 가주의 주택 공실률은 지난 7년 중 5년 동안 전국에서 가장 낮았다. 공실률이 높아져야 바이어와 테넌트를 위한 주택 수요를 충족 시켜주는 것인데 빈집이 감소하면서 집을 찾기가 더욱 힘들어지고 있는 것이다. 가주의 공실률은 2005년부터 2010년까지는 10%대를 유지했었다. 하지만 금융위기 이후 주택경기가 회복되면서 공실률은 해마다 감소 추세를 보여왔으며 평균 8%대로 내려 앉았다. 공실률이 감소하는 가장 큰 이유는 집을 사려는 바이어와 렌트를 원하는 테넌트의 수요에 비해 주택 공급이 원활하지 않기 때문이다. 부동산 전문가들은 "금융위기가 끝나고 나서 신규 주택개발이 많이 이뤄져야 하는데 가주의 경우 새로운 개발 프로젝트가 과거처럼 활발하지 못해지면서 새로운 주택 공급이 감소하는 원인이 되고 있다"고 지적하면서 "이러한 주택 부족사태가 공실률 감소를 불러 오고 있다"고 설명했다. 박원득 객원기자

2018-03-21

[부동산 Q&A] 주택 구입시 다운페이먼트 비율… 5·10·20% 등 상황 따라 선택 가능

Q. 올해는 주택을 구입하려고 하는데 보통은 20%를 다운페이먼트하고 융자를 받아 30년 동안 갚아야 한다고 합니다. 다른 융자 옵션은 없나요. A. 주택을 구입할 때 가장 많이 이용하는 상품이 30년 고정 모기지 융자 상품이다. 실제로 주택 구입자의 60~70% 정도는 30년 고정 모기지 융자 상품을 선택한다. 하지만 실제로는 융자 종류가 매우 많다. 가장 많이 선택하는 것은 20%를 다운페이먼트하고 30년 고정 모기지 융자를 하는 것이다. 이유는 20%를 다운페이먼트하면 좋은 이자율로 융자를 받을 수 있을 뿐 아니라 모기지보험을 구입할 필요도 없기 때문이다. 하지만 굳이 20%를 하지 않아도 된다. 로다운 융자 상품도 많다. 대표적인 것은 FHA 융자. FHA 융자는 3.5%만 다운페이먼트해도 융자를 받을 수 있으며, 5%, 혹은 10% 다운페이먼트 상품도 있다. 또한 다양한 모기지은행들이 3% 혹은 5% 융자 상품을 출시하고 있기도 하다. 15년 고정 모기지 융자 상품도 있다. 이 상품은 일반적으로 재융자할 때 많이 이용하지만 주택 구입시에도 이용하는 사람들이 많다. 이 상품은 갚는 기간이 15년으로 짧은 만큼 월 페이먼트는 높지만 그만큼 융자 원금을 갚은 속도도 빠르다. 다만, 30년 상품에 비해 월 페이먼트가 높다. 이를테면, 50만 달러의 주택 구입시 10만 달러를 다운페이먼트하고 40만 달러를 4.5%의 이자율에 30년 고정으로 빌리면 월 페이먼트는 2026달러. 하지만 15년 고정으로 하면 3059달러다. 월 페이먼트가 절반 정도 높아지는 셈이다. 하지만 갚는 기간을 절반으로 줄어든다. 요즘은 변동 모기지 금리도 인기를 끌고 있다. 변동 모기지 금리 상품은 30년 고정에 비해 이자율이 낮아, 올해 들어 이자율이 급등하면서 인기를 더하고 있다. 실제로 변동 모기지 상품의 이자율은 30년 고정과 비교해 0.5~1.0%포인트 정도 낮다. 변동 모기지 금리 상품 중 가장 많이 이용하는 게 5년 고정 후 변동으로 바뀌는 5/1 ARM(Adjustable-rate Mortgage)이다. 5년 동안은 낮은 이자율로 고정되고 이후 매년 변동으로 바뀌는 방식이다. 하지만 이자율은 매년 한 번씩 바뀌며, 한번에 오를 수 있는 이자율도 일반적으로 최대 2%로 제한된다. 또한 기준금리가 오른다고 무작정 오르는 게 아니라 오를 수 있는 제한폭도 정해진다. 이밖에 7년 고정 후 변동으로 바뀌는 7/1 ARM, 3년 고정 후 변동되는 3/1ARM 등 다양한 상품이 있다. 또한 융자액에 따라 컨포밍 융자, 하이 컨포밍 융자, 점보 융자로 구분하기도 한다. 컨포밍 융자는 지역에 따라 금액 차이는 있지만 남가주의 경우 융자액 45만3100달러 이하의 융자를 말한다. 하이 컨포밍 융자는 45만3101달러부터 67만9650달러까지의 융자를 말하며, 점보 융자는 하이 컨포밍 융자보다 융자액이 많은 상품을 뜻한다.

2018-03-21

전국 주택 보유율 64.2%

미국인의 주택 보유율이 지난 2014년 4분기 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 연방센서스국 자료에 따르면 2017년 4분기 기준 주택 보유율은 64.2% 였으며 이는 1년전 같은 기간의 63.7%와 전 분기의 63.9% 보다 각각 0.5% 포인트와 0.3% 포인트가 늘어난 것이다. 주택 보유율은 10년전 금융위기 이후 계속 내림세를 지속하다가 2016년부터 다시 증가세로 돌입했다. 전국적으로 매물이 부족한 가운데 바이어들의 주택 구입 수요가 증가하면서 주택 보유율은 매 분기마다 소폭 늘어나는 추세를 보이고 있다. 전국의 주택 보유율은 세대별로 차이가 있다. 35세 미만 밀레니얼 세대의 주택 보유율은 36%를 나타냈다. 55~64세 사이의 연령대서는 75.3%가 내집을 갖고 있었으며 65세 이상의 시니어들의 주택 보유율은 79.2%로 가장 높았다. 시니어들은 집값이 상대적으로 낮은 시절에 집을 구입한 경우가 많아 다른 연령대 보다 주택 보유율이 훨씬 높았다. 백인들의 주택 보유율은 지난해 4분기때 72.7%로 3분기의 72.5%에 비해 소폭 증가했다. 그러나 흑인은 42.1%로 전 분기 보다 0.1% 포인트가 증가하는데 그치면서 인종별로 가장 낮은 수준을 기록했다. 반면 히스패닉계는 3분기에 비해 0.5% 포인트가 상승한 46.6%가 내집을 갖고 있었다. 한편 전국 임대용 주택의 공실률은 6.9%로 전 분기때와 별 차이가 없었다. 박원득 객원기자

2018-02-21

고용사정 좋고 인구유입 많을 수록 활발

전국의 주택 가격은 지난 수년새 높은 상승률을 기록했다. 대부분의 도시들이 10년전 집값 수준을 거의 회복했으며 올해도 상승이 예고되고 있다. 소비자 재정 관련 정보 제공 업체인 크레딧닷컴은 2018년에 주목할 만한 10개 주를 선정했다. 크레딧닷컴은 로컬 경제와 고용상태 등을 분석해서 올해 주택시장이 활발할 것으로 예상되는 10개주를 골랐으며 캘리포니아도 이름을 올렸다. ◆네바다 10년전만 해도 전국에서 주택 차압이 가장 많았던 도시 중의 하나였다. 하지만 집값이 상승하면서 지금은 다시 기회의 도시가 되고 있다. 라스베이거스는 거주자 및 투자자가 몰리는 지역이어서 주택에 대한 수요는 많은 편이다. 라스베이거스는 지난해 집값이 8.6% 뛰었다. 주택 중간가격은 28만5045달러이며 올해는 5.8%의 상승이 예상된다. ◆텍사스 전체적인 주 경제가 활성화되면서 댈러스를 비롯한 주요 도시들의 주택시장도 뜨거워지고 있다. 지난 수년간 집값이 많이 올랐지만 올해도 그 여세를 몰아 주택경기는 계속 좋아지고 있다. 텍사스는 많은 대기업들이 새로 이주하거나 기존 업체들의 수익이 늘어나면서 직장인들의 고용사정이 튼튼해지고 있다. 또한 텍사스는 세금이 적어서 생활비가 적게 드는 장점도 갖추고 있다. 북 텍사스 지역의 주택 중간가격은 33만9950달러이며 올해 주택 거래량은 지난해에 비해 6% 정도 증가할 것으로 보인다. ◆플로리다 플로리다의 올해 주택시장은 델토나와 레이크랜드 지역이 강하게 이끌 것으로 전망된다. 플로리다는 1년내내 기온이 따뜻하고 대서양을 마주 보고 있어서 휴양지로도 유명한 곳이다. 전체적인 인기 거주지의 올해 집값 상승률은 5% 이상으로 점쳐지고 있다. 플로리다에서 가장 핫한 주택시장은 붐타운으로 뜨고 있는 델토나 지역으로 주택 중간가격은 27만5050달러이며 다른 곳 보다 더 많이 오를 것으로 기대되고 있다. ◆캘리포니아 주 경제가 좋고 바이어들의 주택 구입 열망도 강하다. 하지만 매물 부족으로 인해 2018년에도 치열한 오퍼 경쟁이 예고되고 있다. 지난해 주택가격이 많이 오른 북가주 스탁턴의 중간가격은 38만5050달러이며 올해 예상되는 상승률은 4.6%다. 그러나 캘리포니아에서 집을 구입하기는 만만치 않다. 샌프란시스코의 지난해 주택가격은 전년도 보다 평균 10만달러 이상 올랐다. 2018년에는 상승세가 주춤하겠지만 그래도 가주의 주택경기는 주목할 만한 것으로 평가받고 있다. ◆유타 많은 사업체들이 유타로 몰리면서 주택시장도 함께 바빠지고 있다. 하이테크 기업들이 유타에 터전을 잡으면서 로컬 주민들의 임금 인상을 이끌고 있으며 고용사정이 매우 안정적이다. 솔트 레이크 시티의 주택 중간가격은 36만달러 수준이며 올해 집값 상승률은 3.2%가 될 것으로 추정되고 있다. ◆노스캐롤라이나 노스캐롤라이나는 타주에서 이주하는 인구가 늘어나면서 주택시장이 활기를 띠고 있다. 올해 주택 거래량은 지난해 대비 6%가 증가할 것이며 주택 중간가격은 32만5000달러를 예상하고 있다. 샬롯테를 중심으로 주상복합 형태의 개발 사업이 인기를 끌고 있으며 이러한 트렌드가 주 전체로 퍼져 나가고 있다. ◆콜로라도 지난 2년간 집값이 급격히 상승하면서 주택거래도 활발하게 이뤄지고 있다. 올해도 주택시장은 강하게 움직일 것으로 기대된다. 주 전체에서 경제 활동이 가장 활발한 콜로라도스프링스는 올해 주택가격이 5.7% 정도 상승할 것으로 전망된다. ◆테네시 테네시의 대표적인 도시인 내슈빌의 주택시장은 2018년에도 유연성 있는 강한 근육질을 자랑할 것으로 예측된다. 주택가격이 35만8500달러로 주민들이 집을 사기에 좋은 가격대를 유지하고 있어서 올해도 오퍼 전쟁이 치열하게 벌어질 것으로 보인다. 로컬 리얼터 협회는 올해도 리스팅 가격보다 높은 오퍼들이 많이 몰리게 될 것으로 예상하고 있다. ◆오클라호마 오클라호마 시티는 아직도 바이어들이 집을 사기에 좋은 가격을 갖고 있다. 주택의 평균 가격이 9만9000달러로 주 전체의 중간가격인 11만6800달러와 전국 주택가격 보다 낮은 수준을 유지하고 있다. 첫 주택구입자들이 부담 없이 내집을 마련할 수 있는 가격대의 집값과 꾸준한 고용시장, 그리고 낮은 범죄율로 덕분에 올해도 관심을 받을 만한 주택시장으로 손색이 없다. ◆조지아 2018년도 달콤한 주택시장이 될 전망이다. 주택 중간가격이 21만8350달러로 낮은 덕분에 2017년 집값은 10% 정도 뛰었다. 올해도 애틀랜타를 중심으로 강한 주택시장을 보게 될 것으로 기대되고 있다. 박원득 객원기자

2018-02-21

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