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신규주택 판매도 2개월 연속 감소…중간가격은 6% 올라

기존주택의 4개월 연속 판매감소에 이어 신규주택도 2개월 연속 판매가 감소한 것으로 나타났다. 상무부는 23일, 7월 신규주택 판매 건수가 62만7000건(연률환산)으로 6월의 63만8000건에 비해 1.7% 감소했다고 밝혔다. 이는 지난해 10월 이래 가장 적은 숫자다. 전문가들은 2.2% 증가를 예상했었다. 상무부는 북동부 지역 판매량이 52.3%나 급감한 것이 전국 통계에 영향을 미쳤다고 밝혔다. 하지만 지난해 같은 기간에 비해서는 7.2% 증가했다. 신규주택 판매는 6월에도 5월(65만4000건)에 비해 감소했었다. 하지만 7월 신규주택 중간가는 32만8700달러를 기록, 전달에 비해 6% 올랐다. 팬시온 매크로이코노믹스의 아이언 셰퍼드슨 수석경제학자는 "수요가 사라진 것은 아니지만 줄어들고 있고 주택건축 업체의 향후 6개월 판매 예상치도 2016년 11월 이후 가장 낮은 수치를 보이고 있다"고 말했다. 모기지 이자율은 3주 연속 하락세를 보였다. 국책모기지기관 프레디맥에 따르면 이번 주 30년 고정 모기지 전국 평균 이자율은 4.51%로 지난주의 4.53%에서 0.02%포인트 하락했다. 2주 전의 4.59%에 비해서는 0.08%가 떨어졌다. 1년 전의 평균 이자율은 3.86%였다. 재융자용으로 인기가 높은 15년 고정 모기지 평균 이자율도 지난주보다 0.03%포인트 떨어진 3.98%를 기록하며 3%대로 내려왔다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-23

주택 판매 4개월 연속 감소…7월 전달 비해 0.7% 줄어

기존주택 판매가 4개월 연속 감소세를 보여 주택시장 냉각 가능성 전망이 나오고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 22일 7월 기존주택 판매량이 연율환산 534만 채로, 전달에 비해 4만 채(0.7%) 감소했다고 밝혔다. 당초 시장 전문가들은 소폭 증가한 542만 채를 예상했다. 이는 1년 전 같은 기간과 비교해서도 1.5% 감소한 것이다. 이로써 기존주택판매는 4개월 연속 감소세를 기록했다. 주택거래가 4개월 연속 감소한 것은 2013년 이후 5년 만에 처음이라고 로이터통신은 전했다. 전문가들은 주택시장의 재고 부족과 가격 상승세가 이어지면서 견고한 경제 성장세에도 주택 거래는 부진한 모습을 보이고 있다고 분석했다. 미국의 주택 거래량은 통상 기존주택 90%, 신규주택 10%의 비율로 구성된다. 부동산 시장의 주택 부족 현상은 가격의 급격한 상승을 부추기고 있다. 7월 전국 주택 중간가격은 1년 전보다 4.5% 오른 26만9600달러를 기록했다. 이런 가운데 LA카운티에서는 중간가격 주택을 구입할 수 있는 주택구매자 비율이 또 떨어진 것으로 나타났다. 캘리포니아부동산중개인협회(CAR)가 발표하는 주택구입지수에 따르면 지난 2분기 55만7220달러의 중간가격 단독주택을 구입할 능력이 되는 주택구매자비율이 26%까지 하락했다. 4명 가운데 1명만 집을 살 수 있는 셈이다. 이 지수는 중간가격 주택을 20% 다운페이먼트하고 4.7% 이자율로 30년 고정 모기지로 대출했을 경우 세금과 보험을 포함해 월 2950달러를 감당할 능력이 되려면 연소득이 최소 11만8000달러를 넘어야 한다는 기준으로 작성됐다. LA카운티의 주택 구입률은 2% 포인트 떨어졌다. 가주 전체로도 역시 3% 포인트 낮아지면서 26%를 기록했다. 가주의 중간가격 주택은 현재 59만6730달러다. 캘리포니아주 주택구입지수가 40% 아래로 유지되는 것은 21분기 연속이다. 최근 들어 이 지수가 가장 높았던 시점은 2012년 2분기로 56%를 기록했다. 주택구입이 어려워지는 원인으로는 지속적인 상승세를 타고 있는 집값과 모기지 이자율 상승이 꼽히고 있다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-22

플리핑 사업 위한 자금 조달법…하드 머니나 캐시아웃 재융자 이용 가능

낡은 주택을 구입해서 수리 과정을 거친 후 되파는 플리핑을 생각하고 있다면 융자를 이용해서 자금을 마련할 수 있다. 모든 비용을 현금으로 처리하는 것이 가장 좋은 방법이지만 자금력이 부족하다면 플리핑 전문 업체를 통해 돈을 빌릴 수 있다. 또한 자신의 주택을 이용해서 필요한 자금을 마련하는 것도 가능하다. 다음은 재정관련 정보 업체인 마켓워치가 알려주는 플리핑 사업을 위한 자금 조달 방법이다. ◆하드 머니(Hard money) 하드 머니란 일종의 사채라고 생각하면 된다. 대부분의 융자가 일반 은행으로부터 이뤄지지만 하드 머니는 은행권이 아닌 일반 투자자들로부터 돈을 빌리는 것이다. 물론 사채라고 해도 개인간의 돈 거래처럼 채무자의 말만 듣고 그냥 돈을 빌려주는 것은 아니고 나름대로의 절차에 따라 융자 심사가 진행된다. 하드 머니의 가장 큰 장점은 일반 렌더보다는 비교적 절차가 덜 까다롭고 보통 1주일이면 융자 승인이 떨어진다는 점이다. 또한 융자 신청인의 크레딧 점수가 600점 이하여도 돈을 빌릴 수 있다. 하지만 이자율이 높다는 것은 단점으로 지적된다. 하드 머니 업체가 제공하는 이자는 연간 12~21%에 이른다. 일반 주택 담보 융자가 5% 정도인 점을 감안하면 거의 3~4배 수준에 이른다. 웬만한 크레딧 카드 보다 이자율이 높다. 여기에다 수수료는 융자금액의 3~6%나 된다. 이것 역시 주택 관련 융자 수수료인 1%보다 최대 6배나 높다. 주택 가치대비 융자 상한선(LTV)은 60~70%로 낮다. 집값이 50만달러라면 하드 머니 업체서는 최대 35만달러까지만 돈을 빌려주므로 나머지 다운페이 자금은 스스로 마련해야 한다. 상환 기간은 6개월에서 1년이 보통이다. 경우에 따라서는 5년까지 연장을 해주지만 대부분은 1년 안에 상환을 마쳐야 한다. 따라서 하드 머니를 이용해서 주택을 구입하고 수리하려면 1년 안에 모든 것을 끝낸다는 계획을 갖고 있어야 한다. ◆캐시 아웃 재융자 하드 머니가 이자율이 높고 상환기간이 짧다는 것에 부담을 느낀다면 현재 살고 있는 주택을 이용해서 자금을 마련해야 한다. 가장 보편적인 방법중의 하나가 지금 살고 있는 집의 모기지 융자를 재융자하면서 현금을 뽑아내는 것이다. 예를들어 거주하고 있는 주택의 가치가 100만달러이고 남아있는 모기지 잔액이 20만달러라면 필요한 현금을 얹어서 다시 재융자를 하는 방식이다. 캐시 아웃 재융자를 하려면 크레딧 점수가 640점이 넘어야 하며 신청인의 소득대 채무비율(DTI)은 45%를 넘으면 안된다. 만약 한달 소득이 1만달러라면 모기지를 포함한 모든 부채에 대한 한달 페이먼트가 4500달러를 넘기지 말아야 한다. 이자율은 일반 재융자 보다 약간 높은 5%대를 생각해야 한다. 캐시아웃 재융자는 하드 머니에 비해 이자율은 낮지만 새로운 모기지 융자를 받는 것이므로 이와 관련한 클로징 코스트는 융자금액의 3~6% 수준으로 높은 편이다. 그러나 캐시 아웃 재융자도 일종의 모기지 론이므로 하드 머니와 달리 상환기간은 15년이나 30년 등으로 길다는 장점을 갖고 있다. ◆주택 담보 융자 거주하고 있는 집을 담보로 융자를 받는 것도 플리핑 투자자가 검토할 수 있는 자금 조달방법중의 하나다. 주택 담보 융자에는 두가지가 있다. 첫째는 에퀴티 융자로 한번에 필요한 금액을 융자 받는 형식이다. LTV는 보통 90%까지 가능하며 이자율은 신청인의 크레딧에 따라 5~6% 정도로 하드 머니나 크레딧 카드 보다는 저렴하다. 에퀴티 융자는 이자율이 고정되어 있으며 상환기간도 길어 하드 머니 보다는 더 경제적으로 이용할 수 있다. 매월 갚는 페이먼트에 원금도 포함되어 있다. 둘째는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 이용하는 것이다. 에퀴티 융자와 다른 점은 융자 금액이 미리 정해지지 않고 크레딧 카드처럼 상한선만 정해져 있다는 점이다. 은행에서 융자 상한선을 20만달러로 정했다면 홈오너는 이 상한선에서 필요한 금액만 꺼내쓰면 된다. 또한 언제라도 페이오프 절차 없이 빌린 돈을 갚을 수 있다는 편리함이 장점으로 꼽힌다. 이자율은 은행마다 다르다. 4~6%대로 융자 신청인의 신용 상태에 따라서 달라진다. 상환기간은 10~30년이며 첫 10년 동안은 이자만 낼 수 있어 페이먼트에 대한 부담이 적지만 그후 부터는 이자와 함께 원금도 갚아야 한다. 박원득 객원기자

2018-08-22

250만달러 미만 소형 상업용 건물…중국·멕시코 등 외국인 투자 활발

250만달러 미만의 소형 상업용 부동산에 대한 외국인 바이어들의 투자가 활발하다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 최근 발표한 '2018 상업용 부동산 인터내셔널 비즈니스 트렌드'에 따르면 지난해 외국인 투자자들의 거래 활동이 2012년 이후 가장 활발했던 것으로 나타났다. NAR은 회원 에이전트를 대상으로 설문조사를 실시했다. 그 결과 조사에 참여한 에이전트의 35%는 2017년도의 외국인 투자는 지난 5년간 가장 많은 거래가 이뤄진 한 해였다고 밝혔다. 또한 상업용 부동산을 취급하는 에이전트의 5분의 1은 지난 1년동안 외국인 투자자의 거래를 주선한 적이 있다고 답변했다. 외국계 바이어를 출신 국가별로 보면 중국이 20%로 가장 많았다. 전국적으로 대형 개발 프로젝트나 규모가 큰 상업용 부동산에서 중국계 자금이 이탈하는 것과는 대조적인 현상이다. 뒤를 이어 멕시코계가 11% 캐나다 8% 영국 6% 순이다. 외국인 셀러 중에는 멕시코가 20%로 가장 많았고 중국이 15% 브라질과 이스라엘이 각각 10%를 차지했다. 외국인 투자자들이 선호하는 지역은 플로리다가 23%로 가장 많았고 텍사스는 16% 캘리포니아가 13% 메사추세츠와 미시간이 6%를 기록했으며 주로 임대목적의 부동산을 구입한 경우가 39%로 가장 많았다. 외국인 바이어는 상업용 부동산을 구입하는데 있어서 미국내 융자를 이용한 경우는 25%인 것으로 조사됐다. 로렌스 윤 NAR 수석경제학자는 "2016년부터 국제 경기가 회복되면서 외국계 바이어들의 움직임이 활발해지고 있으며 안전한 투자처인 미국으로 글로벌 투자자들이 몰리고 있다"고 설명했다. 박원득 객원기자

2018-08-22

올 상반기 뉴욕 고급아파트 거래 급감

올 상반기 뉴욕의 고가 아파트 거래가 급격히 줄었다고 월스트리트저널(WSJ)이 20일 보도했다. 뉴욕의 부동산 중개업체 스트리블링 앤드 어소시에이츠에 따르면 상반기 500만 달러 이상 아파트의 거래는 작년 동기보다 31% 감소했다. 거래 부진은 공급 물량이 많았던 대형 신축 콘도미니엄에 집중됐다. 하지만 500만 달러 이상을 호가하는 기성 공동소유형 아파트의 매매는 작년 동기 대비 10% 증가했다. 공유형 아파트는 개별 아파트의 소유권이 아니라 회사 지분을 취득하는 형태로 거래되며 상당수가 센트럴파크 인근에 자리 잡고 있다. 지난해 상반기 공유형 아파트의 거래는 2013년 상반기 이후 가장 부진했다. 따라서 올해 상반기의 거래량 증가는 완만한 반등의 성격이 짙다. 이는 매수자의 외면에 직면한 상당수의 매도자가 많은 차익을 챙기겠다는 꿈을 포기하고 거래를 성사시키기 위해 호가를 낮추었기 때문으로 풀이된다. 한 중개인은 "매도자들이 현실에 굴복한 결과"라고 말했다. 뉴욕의 고급아파트 가격은 지난 2014년과 2015년 크게 치솟았지만 이후 다소 낮은 수준을 맴돌고 있다. 특히 초고가 아파트 시장에서는 가격의 하락세가 현저하다. 트라이베카 지역에 있는 신축 아파트가 단적인 실례다. 5개의 침실, 테라스, 높은 천장 구조를 갖춘 펜트하우스로 2014년 4000만 달러에 매물로 나왔지만 3차례나 가격을 낮춰야 했다. 매도자 측의 최종 호가는 2250만 달러였지만 최근 등록된 부동산 권리증에는 거래가격이 2000만 달러로 기재돼 있었다. 올해 상반기 공유형 아파트와 콘도미니엄 거래가의 중앙값은 작년 동기와 비교하면 상승세를 보였다. 스트리블링의 커크 헨켈스 부사장은 그러나 지난 2년에 걸쳐 공유형 아파트를 중심으로 많은 아파트의 거래가격이 10~20% 가량 떨어진 상태라고 전했다. 부동산 중개업계에서는 2016년 고급아파트 시장의 부진이 시작됐을 때 정치적 불확실성 탓이라고 말했다. 최근의 거래 부진에 대해 이들은 세제개편으로 주택 소유에 따른 금전적 부담이 커져 매수자들이 주저하고 있기 때문이라고 설명했다.

2018-08-22

전국 주택 차압 신청건수 3년만에 상승세

7월 전국 신규주택 차압 신청건수가 3년 만에 소폭 상승세로 돌아섰다. 부동산 전문 사이트 리얼딜은 21일 신규 주택 차압 신청이 지난 7월 약간 늘어났다며 이는 지난 3년 연속 감소세를 보이다 이번에 처음으로 증가한 것이라고 보도했다. 리얼딜은 앳톰 데이타 솔루션스가 발표한 이 보고서는 미국 주택시장의 호황기가 끝나가고 있다는 신호로 받아들여지고 있고 부동산 전문가들은 이에 따라 주택가격 역시 하락세로 돌아설 것으로 전망하고 있다고 덧붙였다. 이와 함께 전국에서 가장 큰 부동산 시장으로 꼽히는 일부 지역에서는 실제 차압에 들어간 주택 수가 큰 증가세를 보이는 것으로 나타났다. LA와 마이애미 같은 지역은 20% 이상 증가했다. 특히 LA의 차압건수는 지난달 모두 1190건을 기록하며 20%나 뛰었다. 마이애미는 같은 기간 1119건으로 29%나 폭등했다. 두 도시 모두 주택 차압 건수가 3개월 연속 오름세를 보였다. 이 보고서는 전국 219개 대도시 지역 가운데 44%에 해당하는 96개 지역의 지난 7월 부동산 시장에서 1년 전보다 차압건수가 증가했다고 밝혔다. 앳톰 데이타 솔루션스의 대런 블롬퀴스트는 "전국적으로 폭넓게 나타나고 있는 이같은 현상은 지난 수년에 걸쳐 주택융자가 점차 느슨해진 것을 반영한다"며 "이 같은 느슨함이 주택시장 전반에 차압건수를 높이는 자연스러운 결과로 이어지고 있다"고 분석했다. 하지만 뉴욕의 경우 이런 경향과는 다른 결과를 보이고 있다. 뉴욕은 오히려 신규 차압 신청건수가 16%나 감소했다. 뉴욕은 지난 6월에도 그 전달에 비해 19% 줄어든 것으로 조사됐다. 같은 기간 시카고는 2% 감소한 바 있다. 블롬퀴스트는 "뉴욕과 인근을 아우르는 주변 지역의 경우 상대적으로 지난번 주택시장 붕괴로부터 오는 압류 부담감을 여전히 갖고 있는 것으로 보인다"며 "이 지역 차압 감소를 이끌고 있는 그런 부담감은 줄어들고 있다"고 말했다. 도시 가운데 휴스턴과 마이애미에서 차압되는 주택의 일부는 허리케인 어마와 하비로 입은 피해가 영향을 끼쳤을 수 있는 것으로 해석된다. 휴스턴과 디트로이트 인대애나폴리 잭슨빌(플로리다)은 차압신청이 가장 많이 늘어난 도시들이다. 이들 도시에서는 차압건수가 모두 70% 이상 증가했다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-22

LA역사상 최대 규모… 신도시급 프로젝트

2000년대 초반에 한국으로 역이민했던 60대 한인 이모씨는 최근 10여년 만에 LA를 방문하고선 깜짝 놀랐다. 그동안 보지 못했던 대형 럭셔리 콘도단지와 아파트들이 여기저기 들어섰기 때문이다. 윌셔와 올림픽 거리는 물론이고 작은 길가에도 개발 공사가 한창인 모습에 마치 한국의 신도시 현장에 온 것 같다고 소감을 밝혔다. 이씨는 LA에 거주하는 지인 등을 통해 한인타운이 많이 발전하고 있다는 소식을 한국에서 듣기는 했지만 이 정도 일 줄은 몰랐다고 말했다. LA한인타운이 새로운 고급 도시로 업그레이드 되고 있다. ◆개발 현황 온라인 매체인 커브드 LA는 최근 '52개 프로젝트가 LA한인타운을 인수했다'라는 제목의 기사를 게재했다. 이 기사에 따르면 한인타운에서 진행되고 있는 다양한 종류의 개발 사업으로 인해 앞으로 수년 안에 아파트 6928 유닛 콘도 2180유닛 신규 호텔 11개 신축 소매 상가 45만619스퀘어피트가 생겨날 것이라고 보도했다. 아파트 유닛 당 거주 인구를 2명으로 계산하고 콘도는 유닛당 3명으로 가정하면 새로 개발되는 주거 공간에 무려 2만396명(아파트 1만3856명 콘도 6540명)의 신규 유입 인구가 늘어나게 된다. 이 정도면 라크레센타(연방센서스 추정 2만명 거주) 만한 도시 하나를 새로 만드는 것 같은 규모라고 할 수 있다. 여기에다 새로 형성되는 소매 업소 공간에서 영업하는 사람과 이들 업소를 이용하는 고객까지 감안하면 엄청난 규모의 인력이 블랙홀처럼 한인타운으로 집중되는 효과를 내게 된다. 이미 개발된 사업과 신규 프로젝트를 합치면 LA시가 생긴 이래 가장 큰 규모의 개발사업이 진행되고 있는 것이다. ◆개발의 명과 암 부동산 개발은 도시의 발전을 위해서 꼭 필요한 사업 중의 하나다. 개발이 이뤄지면 주변의 주택 등 각종 건물 가치가 오른다. 주차나 교통난도 불러 일으키지만 인구도 많이 유입되면서 타운이 더 활성활 될 수 있다는 장점을 갖고 있다. 또한 유동인구 증가로 타운에서 영업중인 식당이나 마켓 소매 상점 등 다양한 업종들이 매출을 더 늘릴 수 있는 기회가 되기도 한다. 지난 수년새 한인타운에서는 많은 건물들이 새롭게 지어졌다. 가장 눈에 띄는 것은 고급 아파트다. 그동한 한인타운의 아파트는 낡고 허름하다는 인식이 강했다. 타운내 주택이나 아파트 중에는 건축 연도가 100년이 넘는 건물이 수두룩했다. 하지만 대형 개발업체들을 중심으로 고층 럭셔리 아파트들이 잇달아 건축되면서 한인타운의 모습도 새롭게 변하고 있다. 한 주류개발 업체 관계자는 "한인타운은 다운타운과 할리우드 그리고 웨스트 LA를 연결해주는 다리 역할을 하고 있다"면서 "미 서부지역에서 개발 잠재력이 높은 곳 중의 하나"라고 지적한 바 있다. 그러나 개발에 감춰진 그늘의 모습도 무시할 수 는 없다. 가장 큰 문제가 되는 것은 아파트 렌트비다. 최근에 지어지는 럭셔리 아파트는 1베드가 2500~4000달러대 수준이다. 2베드는 3500~5000달러대를 형성하고 있다. 위치가 좋고 뷰가 있는 유닛들은 이 보다 더 비싸진다. 웬만큼 벌어서는 도저히 감당할 수 없는 수준이다. 한인타운에서 수십년간 거주했던 기존의 세입자들이 렌트비가 두 배 이상 비싼 고급 신축 아파트에 입주한다는 것은 사실상 불가능한 상황이다. 콘도 역시 가격이 높게 책정될 것으로 예상된다. 현재 한인타운에서 제일 비싼 콘도는 솔레어로 스퀘어피트당 가격은 600달러 후반대서 800달러대다. 펜트하우스는 다운타운 수준인 1000달러를 넘기고 있다. 하지만 새로 개발되는 콘도는 부지 구입비 상승과 건축자재 가격 인상으로 인해 개발 비용이 많이 소요될 것으로 예상된다. 따라서 분양가격도 웬만한 서민층이 구입하기는 쉽지 않을 것으로 판단된다. 새로 공급되는 상가 역시 비싼 개발비로 인해 렌트비는 기존의 상가 보다 훨씬 높아질 것으로 예상되고 있다. 현재 한인타운내 상가 렌트비가 위치에 따라서 스퀘어피트 당 3~5달러대인 것을 감안하면 새로운 상가는 이 보다 높은 가격에서 렌트비가 책정될 것으로 보인다. 우려되는 또 하나의 문제는 지금 개발을 시작하는 프로젝트들은 앞으로 최소 2~3년 간의 공사 기간이 필요하다는 점이다. 개발 프로젝트가 2020년이 지난 완공되면 부동산 경기 사이클상 정점을 지난 상황이 된다. 그리고 연방준비제도(Fed)가 지금처럼 지속적으로 기준금리을 인상하게 되면 경기가 침체에 빠질 가능성도 높아지고 있다. 과연 새로운 모습으로 탈바꿈하는 LA한인타운이 수년 후 어떤 모습으로 그려질지 귀추가 주목되고 있다. 박원득 객원기자

2018-08-22

세련미 가득한 올 블랙 주택이 돌아왔다

지금 건축 디자인에서 가장 강력한 트렌드 중 하나는 블랙 주택이다. 수년 전만 해도 블랙으로 주택 외관을 페인트를 칠한다는 것은 아예 선택사항에도 없었다. 하지만, 컨템포러리 스타일 주택이 인기를 얻으며 블랙 또한 주목받고 있다. 올 블랙으로 주택 외관 전체를 페인트를 칠하면 완벽한 컨템포러리 주택 디자인 그 자체다. 블랙 주택은 놀라운 속도로 인기를 얻고 있다. 핀터레스트에 따르면 2014년 이후 블랙 주택 외관 사진 저장 목록이 774%나 증가했고 특히 올해 3월에 많이 증가했다. 셔윈 윌리엄스의 깊이감 있는 트리콘 블랙(Tricorn Black) 색상은 지금까지 셔윈에서 판매한 인기 페인트 판매 순위에서 12위를 차지하며 가장 인기있는 블랙 색상으로 등극했다. 캐나다에서 트리콘 블랙은 올해 6번째로 가장 인기있는 색상으로 자리를 잡았는데 2017년에는 인기 색상 50위 안에도 들지 않았다. 블랙이 트렌드로 떠오르고 있지만 여전히 화이트나 부드러운 중성색상보다는 아직 덜 대중적이다. 하지만, 인스타그램, 하우즈, 핀터레스트에 올라오는 블랙 주택들을 살펴보면 미 전역 어디에서나 볼 수 있다. 이전에는 효율적인 난방방법으로 북부지역에서 전통적으로 주택 외관에 어두운 색상을 칠했다. 어두운 색상이 태양으로부터 상당한 양의 열을 흡수하는 효과가 있기 때문이다. 따라서 올 블랙 주택 외관 트렌드는 날씨가 따뜻한 지역보다 추운지 역에서 더 인기가 많을 것으로 보인다. ◆시공을 초월한 블랙 블랙은 나무의 불완전함을 흥미로운 방식으로 강조해 아름답고 단단한 목재처럼 보이게 하는 효과가 있다. 단층주택에 블랙색상을 페인트를 칠하면 어두운 색조로 인해 주택은 현대적이고 신선한 분위기를 풍기는 반면 한편으로는 자연환경에서 다소 떨어진 느낌이다. 최근까지 올 블랙 주택 외관은 일상생활을 하는 주거용보다 예술적 설치 또는 경치가 좋은 환경에 짓는 건축작품이었다. 2002년 예술가 로브 프루이트와 조너선 호로위츠는 델라웨어에 있는 주택 외관을 빅토리안 블랙 페인트로 칠했다. 뉴욕타임스는 한 때 그림엽서에 나올 듯한 뾰족한 지붕의 주택이 매력적이고 현대적인 블랙 주택으로 바뀌면서 델라웨어의 새 명소가 되었다고 극찬했다. 블랙 주택이 항상 현대적이거나 트렌디한 주택 디자인의 전형은 아니었다. 수세기 전 주택 외관은 실용적인 목적으로 블랙이었다. 나무를 보존하고 보호하는 전통적인 방법은 자연스럽게 블랙 주택을 탄생하게 했다. 일본의 전통적인 탄화기술인 야키수기 기법으로 알려진 슈수기 밴(shou sugi ban-나무껍질과 유사)과 타르와 아마씨 기름의 조합으로 목재를 코팅하는 스칸디나비아식 공정 등이 그것이다. 슈수기 밴은 목재를 탄화시켜 목재의 한쪽 면에 탄화층을 남기면 방화와 방충 기능이 생긴다. 주로 화재로부터 주택을 보호하기 위해 사용된 이 기법은 18세기부터 시작됐다. 하지만 최근 고급 건축기법에서 다시 사용되며 슈수기 밴이 다시 트렌드로 떠오르고 있다. 현대건축에서는 슈수기밴 기법의 블랙 주택이 인간의 손에 대한 기본 감각을 보여주는 창조적인 작품으로 평가받고 있다. 유럽, 특히 스칸디나비아에서는 19세기와 20세기 초반에 목재를 타르와 아마씨기름 혼합물로 코팅했으며 블랙색상의 천연 밀봉제 역할을 했다. 최근 블랙하우스는 예기치 않은 곳에서도 볼 수 있다. 텍사스는 물론 블랙 같은 어두운 색상은 전혀 볼 수 없는 햄프톤 같은 해안 도시, 심지어 백악관에도 등장하고 있다. 현대 건축세계를 한눈에 볼 수 있는 드웰(Dwell) 매거진은 2000년 10월 표지로 블랙주택을 특집으로 선보인 이후 지난 18년 동안 블랙주택 디자인을 꾸준히 소개했다. 드웰 매거진 사이트에서 30 올 블랙 익스테리어 모던 홈(30 All-Black Exterior Modern Homes) 혹은 15모던 홈 위드 블랙 엑스테리어(15 Modern Homes with Black Exteriors)로 검색하면 다양한 블랙 주택사진을 볼 수 있다. 굿하우스키핑(Goodhousekeeping) 매거진 웹사이트에서도 가장 인기인 블랙 인테리어 디자인 슬라이드 쇼를 볼 수 있다. ◆블랙 창틀도 인기 다운타운 로프트나 서부해안 지역의 모던한 주택에서 볼 수 있었던 블랙 창틀이 가장 고급스러운 주택의 창틀로 인기를 얻고 있다. 블랙 창틀은 컨템포러리 주택 외관과 현대적인 농가 스타일이 대중적으로 인기를 얻으며 함께 성장했다. 도시 인더스트리얼 로프트와 인테리어 전문 채널인 HGTV의 스타 인테리어 디자이너인 칩과 조애나가 선보인 농가스타일로 인해 화이트 사이딩과 블랙 창틀의 뚜렷한 대조를 이루는 디자인은 대중화되었다. 고급 창문브랜드 마빈 윈도 앤드 도어는 2014년 일부 건축에서 블랙 창틀이 사용되었고 2015년 이미 블랙 창틀이 트렌드로 떠오르는 것을 감지했다고 밝혔다. 올해도 블랙 색상이 트렌드로 강력하게 떠오르면서 블랙 창틀 인기는 사그라지지 않을 것으로 전망했다. 이은영 객원기자

2018-08-22

사업이나 자산규모 크면 401(k)가 유리

직원 수가 상대적으로 적은 사업장은 401(k) 대신 SIMPLE IRA 플랜으로 직원 은퇴플랜을 제공해왔을 수 있다. 직장생활을 막 시작하는 직원의 은퇴플랜으로는 SIMPLE IRA도 나쁘지 않지만 사업 규모나 플랜의 자산규모가 커질수록 401(k) 플랜이 더 적절한 상황이 될 수 있다. 특히 사업주 입장에서 더 많은 적립금과 세금공졔 혜택을 바란다면 Profit Sharing이나 Defined Benefit 플랜을 동반한 401(k) 플랜이 더 유리할 수도 있다. SIMPLE IRA와 401(k) 플랜의 차이와 장단점을 살펴보자. 만약 SIMPLE IRA를 401(k)로 대체하고자 한다면 11월 2일 이전에 결정을 해야하고 직원들에게 이를 공지해야 한다. ◇SIMPLE IRA의 제한성 = SIMPLE IRA 플랜을 운영하면 이외 다른 절세형 비즈니스 은퇴플랜을 할 수 없다. 이른바 다른 Qualified Plan을 동시에 셋업하고 운영하는 것이 허락되지 않는다. 그만큼 전체적인 적립금 규모가 마음에 드는 수준이 아닐 수 있다. 특히 업주 입장에서 적립금 규모가 만족스럽지 않을 수 있다. 심플 플랜의 특징은 업주가 반드시 일정 금액을 적립해줘야 한다는 점이다. 2%를 하고 있다면 자격요건이 되는 모든 직원들에게 일방적으로 넣어주는 옵션을 선택한 것이다. 만약 3%를 하고 있다면 당사자가 적립하는 직원에 매칭을 해주는 옵션을 선택한 것이다. 의외로 이를 구별하지 못하고 왜 해당 옵션을 운영하는 업주들도 많다. 심플은 이렇게 정해진 방식 이외 추가적인 업주 측 적립을 허락하지 않는다. 월급에서 넣는 적립금 한도 역시 심플이 401(k)에 비해 현저히 낮다. 심플은 2018년 기준 1만2500달러( 50세 이상은 3000달러 추가)이고 401(k)는 1만8500달러(50세 이상은 6000달러 추가)다. 심플은 회사 측이 넣어준 적립금에 대해 베스팅(vesting) 스케줄을 만들 수 없다. 주는 즉시 직원 돈이 된다는 뜻이다. 직원들에게 적립금을 매칭하거나 일방적으로 넣어주면서 어느 정도 애사심을 기대하는 사측 입장에서는 아쉬운 부분일 수 있다. 직원들 입장에서 융자가 허락되지 않고 2년 내에는 인출 페널티가 25%나 된다는 점 등 역시 불편한 요인일 수 있다. 401(k) 플랜의 탄력성 = 가장 많이 활용되고 있는 직장 은퇴플랜일 것이다. 플랜 디자인과 운용이 상당히 탄력적이라는 점이 그 배경과 무관하지 않을 것이다. 401(k) 플랜이 갖고 있는 일반적인 장점은 여러 가지가 있을 수 있다. 우선 월급에서 넣는 적립 한도가 언급한 대로 훨씬 높다. 세후 적립을 가능하게 하는 로스(Roth) 계좌 추가가 가능하다. 사측이 넣어주는 적립금은 상황에 맞춰 다양하게 선택할 수 있다. 정부가 원하는 차별금지 조항을 자동패스하게 해줄 수 있도록 세이프 하버(safe harbor) 형태로 할 수도 있고 이와 상관없이 할 수도 있다. Profit sharing으로 넣어주는 것은 옵션이고 다양한 공식을 활용해 적립금을 산출 적용할 수 있다. 사측이 넣어주는 적립금에 대해 베스팅 스케줄을 최대 6년까지 할 수 있다. 직원이 플랜을 시작하고 6년까지 단계적으로 베스팅이 되도록 할 수 있다. 이런 장치가 중요한 것은 직장 은퇴플랜이 제공되는 이유와 맞닿아 있다. 직원 혜택의 성격인 회사의 은퇴플랜이 최대한 직원이 오래 해당 직장에서 일할 수 있도록 독려하기 위한 장치로 볼 수 있을 것이다. 베스팅이란 사측이 직원들에게 넣어주는 적립금이 실제로 직원 소유의 돈이 된다는 뜻이다. 베스팅은 immediate 베스팅일 수 있고 cliff 베스팅일 수 있고 단계적(graded) 베스팅일 수 있다. Immediate 베스팅은 말 그대로 적립 즉시 직원 소유 자금이 된다는 것이고 cliff 베스팅은 미래의 어느 시점을 기준으로 한 번에 전액이 직원 소유가 된다는 뜻이다. cliff 베스팅은 최대 3년까지 정할 수 있다. 가장 일반적인 단계적 베스팅은 최대 6년까지 가능한데 예컨대 첫 해에는 없고 두 번째 해부터 매해 20%씩 추가 베스팅을 해주는 방식이다. 단 사측이 넣어주는 적립금 중 safe harbor 용도로 들어가는 돈은 별도의 단계적 베스팅이 허락되지 않고 자동적으로 immediate 베스팅이 된다. 심플에서 401(k)로 = 직원들에게 11월 2일 이전에 올해 말로 심플이 끝나고 다음해부터 401(k)로 바뀐다고 공지해야 한다. 이와 동시에 사업장의 상황에 맞도록 401(k) 플랜을 디자인하고 플랜 제공회사를 선택한다. 어드바이저가 이 과정을 지원해준다. 심플에 그동안 적립된 자산은 새로 셋업하는 401(k) 플랜으로 옮길 수 있다. 물론 2년이 안 된 경우는 바로 옮길 수는 없고 기다려야 한다. 만약 새로 셋업되는 401(k) 플랜으로 자금을 옮기고 싶지 않거나 다른 관리가 필요한 상황이라면 롤오버를 고려할 수도 있다. 어뉴이티나 기타 투자 플랫폼이 고려될 수 있을 것이다. 이는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 어드바이저와 각자의 필요와 목적에 기반해 상담하는 것이 바람직할 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표

2018-08-21

가주 주택거래량 3개월 연속 뒷걸음…7월 단독주택 매매 현황

가주 주택시장에 변화의 조짐이 나타나고 있다. 거래량이 줄고 가격도 정체 현상을 보이고 있다. 이로 인해 주택시장이 정점을 찍고 이제부터 조정국면에 진입하는 것 아니냐는 분석도 나오고 있다. 캘리포니아부동산중개인협회(CAR)가 16일 발표한 7월 주택거래 현황에 따르면 주택 거래량은 3개월 연속 뒷걸음질 쳤다. 이 기간 에스크로를 마친 단독주택 거래량은 연율기준 40만6920채로 전달의 41만800건에 비해 0.9% 감소했다. 이는 3개월 연속 감소세를 보인 것이다. 또 지난해 같은 기간의 42만1460채에 비해서는 3.4%나 줄었다. 지역 별로는 LA메트로 지역의 매매 건수가 전달에 비해 11.3%감소해 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 또 인랜드 엠파이어 지역도 전달에 비해 6.1%, 샌프란시스코 베이지역은 7.1%가 감소했다. 하지만 지난해 같은 기간에 비해 인랜드 엠파이어 지역은 0.1%, 샌프란시스코 베이지역은 2%가 증가한 것으로 집계됐다. 가격 역시 하락세를 보였다. 이 기간 주택 중간가격은 59만1460달러를 기록해 6월의 60만2760달러에 비해 1.9% 떨어졌다. 하지만, 지난해 7월 기록했던 54만9470달러와 비교하면 7.6%가 오른 가격이다. 스티브 화이트 CAR 회장은 "높은 주택 가격과 모기지 이자율 상승세로 주택 구입 능력이 하락한 것이 거래량 감소의 원인으로 보인다"고 밝혔다. 이어 화이트 회장은 "일부 구매자는 주택시장이 정점에 와 있는 것 아니냐는 생각을 갖고 있다"며 "여기에 주택소유주에 대한 연방정부 세금 혜택이 준 것도 주택 수요 감소에 영향을 준 것 같다"고 진단했다. 레슬리 애플턴-영 CAR 상임 부회장 겸 수석 경제학자는 "주택판매가 감소세를 보이고 있지만 급격한 조정국면보다는 연착륙 조짐으로 해석된다"며 "50만 달러에서 100만 달러 사이 주택 매매건수가 5% 정도 늘고, 100만 달러 이상 고급주택의 매매건수도 계속 두자릿수의 증가율은 유지하고 있다"고 설명했다. 이날 발표된 CAR 주택시장 전망 보고서에서 또 하나 주목되는 통계는 40개월 만에 처음으로 리스팅 가격 대비 판매가격이 하락했다는 점이다. 보고서에 따르면 100%에서 0.4% 하락한 것으로 조사됐다. 이런 가운데 온라인 부동산 정보업체 질로가 발표한 자료에 따르면 지난 6월 전국에서 팔려고 내놓은 주택의 약 14%가 처음 리스팅 가격보다 가격을 내렸던 것으로 조사됐다. 이는 2016년 말에 기록했던 11.7%보다 늘어난 수치다. 또 전국 35개 대도시 지역의 약 절반에 해당하는 지역 주택가격 상승세가 완만해지는 것으로 나타났다. 주택시장이 그동안 지속됐던 셀러 시장에서 바이어 시장으로 변화하는 조짐으로 읽히는 대목이다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-16

[부동산 가이드] 라미라다 랜드마크

다운사이징을 시작하는 한인 베이비부머 세대에게 요즘은 최적의 이사 시기다. 문제는 어느 지역이 좋은 지 몰라 고민하게 된다는 것이다. 대부분은 자녀와 가까운 곳 혹은 주거지역의 편의시설, 안전, 여가 및 취미활동 등을 우선적으로 고려하게 된다. 요즘, 활동적인 시니어들이 새로운 주거지로 꼽는 지역이 풀러턴 인근 라미라다 랜드마크(La Mirada Land Mark)다. 라미라다 랜드마크 단지는 오렌지카운티의 한인 최대 밀집 지역인 풀러턴 바로 인근에 자리하고 있다. 5번 프리웨이를 이용하면 LA한인타운과 한인이 많이 거주하는 어바인까지 차로 30~40분 내에 당도할 수 있다. 교통이 매우 편리하다. 약 100에이커의 넓고 아름다운 수목지역으로 521세대가 잘 형성돼 있다. 870스퀘어피트의 1베드룸부터 1300스퀘어피트짜리 3베드룸으로 구성돼 있다. 단지의 면적 대비 건물 점유율이 적어 도로 간격이 넓고 시원한 느낌이다. 단지 맞은 편에는 라미라다골프장과 공원이 조성되어 있어 산책을 하기에도 더할 나위 없이 쾌적하다. 부대시설로는 24시간 시큐리티가 되어 있어 매우 안전하며 여러 행사나 취미 활동을 할 수 있는 클럽하우스에는 짐, 목공, 도자기, 탁구, 당구, 도서관, 대형 야외 수영장, 스파, 테니스 코트 등이 있다. 라인 댄스 레슨과 일일관광 등 다양한 클럽 및 여가활동 프로그램도 활성화되어 있다. 주택은 복층과 단층 랜치 구조로 되어 있으며 복층이라도 거의 계단 없이 출입할 수 있도록 설계돼 있다. 부동산 가격은 1베드룸은 32만 달러대이며 2베드룸 복층 구조는 40만 달러대 초반이다. 단층 구조는 43만 달러대, 3베드룸 단층 구조는 47만 달러대에 거래되고 있다. 이 단지가 인기있는 이유는 크게 두 가지로 요약된다. 첫째, 단지 내 생활환경이 쾌적하고 편리하다는 것이다. 오렌지카운티의 한인타운인 풀러턴과는 차로 5분 거리로 가깝고 마켓 이용이 용이하다. 둘째, 다른 실버타운 지역에 비해 부동산 상승 가격이 빠르고, 인벤토리가 적어 매물이 나오면 금방 소화된다. 이는 인기있는 부동산 지역이라는 방증이라 하겠다. 인컴 택스 및 자산 증명 등을 까다롭게 요구하는 다른 대형 실버타운 단지와 비교하면 구입 조건도 일반 부동산과 같아 융자 및 렌트가 자유롭다. 이러한 영향인지 최근에는 단지 세대에 40~50%가 한인들로 채워지고 있으며 그 속도도 빨라지고 있다. 어찌 보면 한인들이 선호하는 지역은 거의 부동산이 활성화되는 곳이라고 보면 되겠다. 좀더 자세한 영상정보와 상담은 유튜브 혹은 구글에서 라미라다 실버타운으로 검색하거나 JasonNohTeam.com사이트에서 찾아볼 수 있다. ▶문의:(714)655-8924 제이슨 노 / 뉴스타 부동산 어바인 명예부사장

2018-08-15

[부동산 가이드] 부동산 시장의 복잡성

부동산 시장 상황을 표현하는 말 중에 가장 회자하는 것 중 하나가 셀러스 마켓과 바이어스 마켓이다. 간단히 말하면, 셀러스 마켓은 셀러에게, 바이어스 마켓은 바이어에게 유리하게 돌아가는 시장 상태를 말한다. 즉, 시장에 매물이 많은 대신 바이어가 적어 셀러보다 바이어에게 유리한 시장이 바이어스 마켓이고 반면, 매물이 턱없이 부족해 많은 바이어들이 주택 구입에 어려움을 겪는 시장 상태가 셀러스 마켓이다. 공급 매물과 바이어의 주택 수요의 차이로 시장 상황을 정의한 것이다. 숫자상으로 설명을 한다면 더 이해하기 쉽다. 한 지역의 전체 매물 중 약 60% 이상의 매물이 한 달 상간으로 팔린다면 셀러스 마켓이라 볼 수 있다. 가격이 올라간다. 그러나 전체 매물의 약 30% 미만으로 팔린다면 바이어스 마켓이다. 시장에 3개월치 이상이 매물이 있어서 바이어가 시간을 두고 가격 흥정을 할 수 있기 때문이다. 하지만 공급과 수요의 차이라는 결과만으로 시장을 판단하기에는 시장은 좀 더 복잡하다. 이 결과가 초래된 이유 즉, 고용 정도, 경제 동향, 이자율 추이, 해당 지역의 주택 시장에 대한 정책과 방향, 신규주택 건설 등 다양한 요인에 의해 결정된다. 즉, 부동산 시장은 생물과 같아서 여러 가지 요인에 따라 변화가 많고 미래를 예측하기 어렵다. 그래서, 딱 무를 자르듯이 셀러스 마켓, 바이어스 마켓이라고 할 수 없다. 과거에는 부동산 시장이 전체적으로 셀러스 마켓, 바이어스 마켓으로 구분을 쉽게 할 수 있었다. 하지만, 요즘 사회가 더 복잡해지고 지역별 경제 상황, 고용 정도, 부동산 정책들이 다양해지면서 일괄적으로 셀러스 마켓, 바이어스 마켓으로 정의해서 주택을 구매하는 시대는 지났다. 가령, 지난주 코리아타운의 단독 리스팅의 경우를 보자. 시장가보다 20여 만 달러 비싸게 나왔지만 나오기가 무섭게 전액 현금으로 팔렸다. 한인타운의 장점인 도시 근접성과 시 정책으로 인한 개발 붐으로 인해 홈 어포더블 레이트가 매우 낮음에도 아주 빠르게 팔렸다. 또 다른 예를 들면 컬버시티의 경우 단연 셀러스 마켓이다. 최근 수년간 일자리와 인구가 급격히 늘고 샌타모니카나 웨스트우드보다 낮은 주택 가격으로 인해 지난해에만 약 14%의 가격 상승이 있었고 내년에도 약 10%의 가격 상승이 예상된다. 반면, 한동안 셀러스 마켓이었던 다우니는 바이어스 마켓이지만 토런스, 가디나는 아주 시장이 뜨겁다. 풀러턴과 세리토스는 소강 상태이지만 그 이웃인 라미라다와 사이프러스는 지금 매우 핫하다. 이처럼 과거와 달리 지금 상황을 셀러스 마켓, 바이어스 마켓으로 딱 단정하기에 어렵기 때문에 여러 각도로 시장 상황을 면밀히 검토해야 한다. 그리고, 정확한 부동산 매매를 위해서 전문적 지식과 경험이 있는 부동산 에이전트의 서비스가 그 어느 때보다 필요한 시기이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장

2018-08-15

가주는 모빌홈도 부족

캘리포니아주에는 51만7173채의 모빌홈이 있다. 언뜻 보면 많아 보이지만 인구나 전체 주택 수에 비하면 턱없이 부족한 물량이다. 가주의 모빌홈은 전체 주택의 3.7% 수준으로 전국 평균치인 6.6%에 훨씬 못미친다. 모빌홈이란 땅위에 주택을 짓는 것이 아니고 전문 제조업체서 만들어진 이동이 가능한 거주 공간을 말한다. 일반적으로 모빌홈 오너는 미리 정해진 지역(모빌홈 파크)에 매월 부지 사용료 형식으로 렌트비를 내고 거주해야 한다. 모빌홈 가격은 2베드가 지역이나 제조 연도등에 따라 10만~30만달러 수준으로 일반 주택에 비해 매우 저렴하다. 이처럼 모빌홈은 저렴한 가격 덕분에 은퇴자나 재정이 약한 젊은층들이 주된 고객이지만 워낙 공급물량이 적다 보니 주택난 해소에 큰 도움을 주지 못하고 있는 실정이다. 연방 센서스 자료를 분석해 보면 플로리다의 모빌홈은 83만351채로 전국에서 가장 많다. 전체 주택 공급량의 9.1%를 차지하는 것으로 플로리다 주택 10채중 1채는 모빌홈이라는 계산이 나온다. 플로리다는 모빌홈 덕분인지 전 주민의 주택 보유율은 65%로 가주(54%)보다 높다. 두 번째로 많은 주는 텍사스로 총 76만2848채의 모빌홈이 있다. 전체 주택 수에서 차지하는 비중이 7.3%로 가주보다 높다. 텍사스는 전체적인 주택가격이 낮은 상태여서 주민들의 주택 보유율은 62%에 이른다. 노스캐롤라이나는 59만302채의 모빌홈을 갖고 있으며 전체 주택의 13.3%를 기록하고 있다. 모빌홈이 차지하는 비율이 전국에서 7번째로 높다. 노스캐롤라이나 역시 모빌홈 공급이 많아 주민의 주택 보유율은 65%로 가주보다 높은 수준이다. 가주에서 모빌홈이 주택 공급에서 차지하는 비율이 전국 평균치에 도달하려면 약 40만채의 추가 모빌홈이 필요하다. 하지만 단기간에 목표치에 도달하는 것은 사실상 불가능한 상황이므로 매년 조금씩이라도 늘리는 것이 중요하다. 부동산 전문가들은 "전국에서 주택 구입이 비교적 쉬운 17개주는 모빌홈이 전체 주택 공급에서 차지하는 비중이 10%가 넘는다"면서 "가주의 경우 높은 집값을 잡으려면 일반 주택은 물론이고 모빌홈 개발도 많이 이뤄져야 할 것"이라고 진단했다. 박원득 객원기자

2018-08-15

FHA 모기지 특징…차압 전력 있어도 3년 지나면 융자 승인

FHA론은 연방정부가 보증하는 모기지 융자 프로그램이다. 바이어는 3.5%만 다운페이를 해도 융자를 받을 수 있으며 크레딧 점수가 낮아도 융자 승인을 받을 수 있다는 장점을 갖고 있다. 그래서 많은 미국인들이 주택 구입을 위해 FHA 프로그램을 이용하지만 한인들의 경우 일반 모기지 융자는 알아도 FHA에 대해서 잘 모르는 경우가 많다. ◆자격조건 -바이어가 모기지 상환을 할 수 있는 것을 보여주기 위해서 소득 증명을 해야 한다. 월급장이라면 회사에서 받는 월급 명세서(Paystub) 2달치가 필요하며 자영업자인 경우에는 융자 신청 당시의 비즈니스 손익계산서(P&L)를 제출해야 한다. 개인 세금보고 서류도 필요하다. -3.5%를 다운하기 위해서는 크레딧 점수가 580점이 넘어야 된다. 10%를 다운한다면 크레딧 점수가 500점 이상이면 된다. -만약 바이어가 파산을 했다면 2년이 넘어야 하고 주택을 차압 당한 기록이 있다면 3년이 지나야 FHA론을 신청할 수 있다. -학자금 융자나 소득세를 연체한 기록이 있는 사람들은 FHA융자를 신청할 수 없다. -FHA융자로 구입하는 주택은 반드시 바이어의 주 거주지가 되어야 하며 투자를 목적으로 하는 주택 구입은 허용되지 않는다. ◆융자 한도액 FHA융자는 바이어가 원하는 금액 만큼 나오는 것은 아니다. 지역에 따라 융자 한도액이 정해져 있으며 이 금액은 시장 상황에 따라 조금씩 상향 조정되고 있다. LA와 같은 비싼 주택시장에서는 67만9650달러가 상한선이며 집값이 싼 지역은 29만4515달러가 융자 한도액이다. ◆절차 FHA융자는 일반 모기지 렌더를 통해서 신청할 수 있지만 FHA로부터 승인 받은 은행을 통해야만 한다. 일단 신청서가 접수되면 FHA가 인정한 감정사를 통해 주택 감정을 실시하게 된다. 구입가격이 감정가 이내가 되면 융자 심사관은 바이어가 신청한 서류를 검토해서 승인 여부를 알려준다. ◆장점 자금력이 떨어지는 바이어들에게 적합한 모기지 프로그램이다. 크레딧 점수가 낮아도 융자를 받을 수 있으며 차압을 당했어도 3년이 지나면 신청 자격이 주어진다는 것도 장점이다. 일반 모기지 융자는 주택 구입비용만 대출 해주지만 FHA론은 수리비용도 융자를 해준다. 수리비 융자는 현재의 주택가치에 따라서 승인을 해주는 것이 아니고 수리 후 높아진 주택 가치를 기준으로 하기 때문에 융자금도 많이 나오는 편이다. 또한 융자 신청 절차가 일반 모기지 융자 보다 비교적 간단하고 조건도 덜 까다로운편이다. 일반적으로 FHA융자는 다운페이 자금이 부족하고 크레딧 히스토리가 약한 첫 주택 구입자들이 많이 이용하고 있다. ◆단점 바이어가 20% 이하를 다운하기 때문에 모기지 보험(PMI)에 가입해야 된다는 것이 FHA 론의 가장 큰 단점이라고 할 수 있다. 바이어는 융자를 승인 받으면 보험료 명목으로 융자금액의 1.75%를 미리 지불해야 한다. 그리고 매년 융자 잔액의 0.45~1.05%를 내야 한다. 융자금액이 40만달러라면 선지급 보험료가 7000달러가 되며 매월 모기지 상환금을 낼때 융자 잔액의 0.45~1.05%를 지불해야 한다. 만약 융자 잔액이 30만달러가 남았다면 이에 대한 모기지 보험료는 1년에 1350달러에서 3150달러가 된다. 보험료율은 융자 기간에 따라 달라진다. 일반적으로 모기지 보험은 주택의 에퀴티가 20%가 넘으면 홈오너의 요구에 따라 취소 된다. 하지만 FHA융자의 모기지 보험은 홈오너가 집을 재융자하거나 팔 때까지 계속 내야 한다는 부담을 갖고 있다. 박원득 객원기자

2018-08-15

집값 오르면서 소도시 이주자 늘어

대도시 집값이 크게 오르면서 중간 규모나 그보다 작은 도시로 이주하는 사람들이 늘고 있는 것으로 나타났다. 지난 2011년 이후 미 전국의 집값은 50%나 급등했고, 그로 인해 주택시장에도 서열을 만들어 냈다고 USA투데이가 14일 보도했다. 캔자스시티, 내슈빌, 테네시, 솔트레이트시티와 같은 중간 사이즈 도시들은 여전히 바이어들이 탐을 내는 곳이지만 가격이 올라 매매가 줄거나 가격인상도 더딘 편이다. 반면, 아이다호주의 보이시, 오하이오주 데이톤, 사우스캐롤라이나의 그린빌 같은 소도시들은 상대적으로 적은 금액으로 주택을 구입할 수 있으면서도 신규 유입인구가 늘고 주택가격도 꾸준히 오르는 편이라 일자리만 찾을 수 있다면 질적으로 훨씬 좋은 삶을 꾸릴 수 있다는 게 부동산 전문가들의 조언이다 인구 랭킹으로 26~50위 사이의 중간 규모 도시들은 주택시장에서 '2등급 도시'로 싱글패밀리 주택 가격이 지난 1분기 말까지 12개월 새 10% 올랐다. 무디스 애널리스틱스 측 조사에 따르면 이들 지역의 주택 중간가격은 34만3000달러로, 이는 지난해와 비슷한 수준이다. 내슈빌로 특화해 보면, 중간가격이 8.6% 오른 26만3000달러 수준이다. 하지만, 내슈빌에 살기 위해서는 평균적으로 월수입의 35.1%를 주택비용으로 지출해야 한다. 부동산 정보제공업체, 아톰 데이터 솔루션 측에 따르면, 이는 지난 13년 평균인 27.8% 지출에 비해 7.3% 포인트나 인상된 것이다. 무엇보다, 내슈빌은 여전히 셀러스 마켓이라 바이어들의 선택의 여지가 많지 않다. 무디스와 센서스국 자료에 의하면, 내슈빌의 순인구 증가는 2017년 1만8700명으로 앞선 2년 동안 연 2만 명씩이었던 것과 차이가 있다. 반면, 소도시들은 주택 수요와 공급이 균형을 어느 정도 맞추고 가격도 낮은 편이다. 인구 규모가 51~100위권인 이들 소도시 중 노스캐롤라이나의 윈스턴 세일럼의 주택 가격은 지난 1분기까지 1년 동안 6.4% 증가로 24만6000달러를 마크했다. 미 전국의 주택 중간가격인 26만4000달러보다 낮다. 거래도 전국 평균 수준으로 1% 증가한 정도다. 소도시라도 유입인구가 많은 곳은 주택값 인상폭이 크고 가격도 대도시에 육박한다. 테크 산업의 중심지인 보이시 같은 곳은 올해 초 중간 사이즈 주택 가격이 18.4% 올라 25만5000달러에 거래됐고, 주택 중간가격도 32만4000달러를 기록했다. 김문호 기자 kim.moonho@koreadaily.com

2018-08-15

LA 건축공사비 상승률 전국 3위

LA의 건축 공사비가 가파르게 상승하고 있는 것으로 나타났다. 영국에 본사를 둔 건축자문회사 라이더 레벳 버크날이 최근 발표한 지난 2분기 보고서에 따르면 LA는 지난해 거대 산불과 주요 건축자재에 대한 관세 인상 등의 영향으로 건축비용이 그 전해보다 5.07% 오른 것으로 조사됐다고 리얼딜이 14일 보도했다. 또 이 같은 건축비 상승률은 다른 대도시인 시카고나 뉴욕 지역의 상승률을 앞질렀다. 전국적으로는 샌프란시스코와 오리건주 포틀랜드가 1, 2위를 차지했고 LA는 그 뒤를 이어 3위에 올랐다. 샌프란시스코는 지난해 6.93%, 포틀랜드는 6.32% 각각 그 전년도보다 건축비가 상승했다. 전국적으로는 지난해 건축비가 평균 4.7% 올랐다. 1월부터 4월까지 기간에는 1.18% 뛰었다. 반면 뉴욕시는 전국 평균보다 낮은 3.62% 상승했고 시카고는 평균치와 비슷한 4.8% 상승했다. 라이더 레벳 버크날은 인건비와 자재비, 제너럴 컨트랙터와 하청업자 관련 비용을 모두 조사했다. 또 각 시장에서의 현재 건축비 추정치도 추적했다. 건물 가운데 가장 비싼 비용이 드는 건물은 병원 빌딩이다. 스퀘어피트당 최고 780달러가 들어간 것으로 조사됐다. 고급 호텔은 스퀘어피트당 365달러에서 530달러 수준이었고 A급 사무실 빌딩은 스퀘어피트당 최고 350달러가 투입됐다. 트럼프 대통령이 수입 철강과 알루미늄에 대해 관세를 물릴 계획이라고 발표함에 따라 이 계획이 그대로 시행되면 공사비는 더 오를 전망이다. 철강과 알루미늄은 건축 자재로 광범위하게 사용되기 때문이다. 지난 3월 발표된 CBRE 보고서에 따르면 철강 공급업체는 입찰가를 최대 8%까지 올렸고 새로운 법규 시행을 염두에 둔 메탈 스터드는 최대 5% 인상됐다. 이 같은 건축공사비 상승은 특히 미 서부 해안지역에 더 부담이 되고 있다. 지난해 발생한 기록적인 산불로 목재 가격이 급등했고 이마저도 공급이 제한적인 상황이다. 설상가상으로 트럼프 행정부는 캐나다산 목재에 대해 20%의 관세 부과를 결정했다. 캘리포니아의 경우 기록적인 지난해 산불보다 올해 더 많은 산불과 역사상 최악의 산불피해 규모 때문에 신규 건축업자의 경우 앞으로 필요한 목재 확보에 비상이 걸릴 전망이다. 또 이는 전체 건축비 상승으로 이어질 것이 확실시된다. 하지만 이 같이 건축공사비가 상승함에도 예정된 호텔 개발 등 개발 사업이 지연된 사례는 없는 것으로 파악되고 있다. LA카운티에서 현재 건설 중인 호텔 방 수는 지난 1월까지 전년 같은 기간 대비 25% 증가세를 보였다고 애틀라스 호스피탈리티 그룹이 지난달 발간한 보고서가 밝히고 있다. 가주 전체로는 183개 호텔이 건축 중에 있고 이들 객실을 모두 합하면 거의 2만6000개에 달한다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-15

효과적인 리스 요령…비수기에 아파트 계약하면 렌트비 절약

요즘 LA 한인타운과 다운타운에서 새로운 아파트들이 많이 지어지고 있다. 렌트를 찾는 사람들에게는 선택이 폭이 넓어지고 있는 셈이다. 하지만 신축 아파트를 얻는 사람들이 주로 젊은층이다 보니 자신들에게 맞는 아파트를 제대로 고르지 못하는 경우도 발생하고 있다. 아파트를 어떻게 얻으면 좋은지에 대한 부동산 전문가들이 몇 가지를 조언을 소개한다. ◆이사 준비는 한달 전부터 아파트를 찾는 테넌트들은 3개월 전 부터 준비하는 경우가 많다. 시간적으로 여유를 갖고 천천히 고르겠다는 전략을 갖고 있기 때문이다. 또 어떤 사람들은 이사 가기 2주 전에 급하게 찾는 사례도 있다. 하지만 대부분의 아파트들은 방이 비기 한 달 전부터 리스팅을 올린다. 기존의 테넌트가 나가기 석 달 전부터 리스팅을 올리면 현재 입주자가 여러가지로 불편함을 겪을 수 있기 때문에 보통 한 달 전에 리스팅을 올리게 되는 것이다. 따라서 이사를 계획하고 있다면 너무 서두르지 말고 24일~한달 전부터 준비하는 것이 좋다. 또한 급하게 아파트를 찾는 것은 건물주에게 전에 살던 아파트에서 퇴거를 당한 것으로 오해 받을 수 있으므로 피하는 것이 바람직하다. ◆비수기 때 계약하라 아파트도 주택 거래처럼 성수기와 비수기가 있다. 전국적으로 4월부터 9월까지가 세입자들의 움직임이 가장 활발한 시기다. 따라서 이 기간을 피하면 성수기 때 보다 저렴한 가격으로 렌트 계약을 맺을 수 있다. 아파트 렌트 정보를 알려주는 렌트홉닷컴(Renthop.com)이 전국 10대 도시에 대한 계절별 렌트비를 조사한 바에 따르면 임대 수요가 가장 많은 여름보다 겨울이 평균 3.9% 저렴한 것으로 조사됐다. 렌트비 절약을 보다 구체적으로 분석해 보면 1베드룸은 여름보다 4.0~5.4%가 저렴했으며 2베드룸은 2.3~5.8% 정도 싸게 아파트를 구할 수 있었다. 금액으로 따지면 1베드가 한달에 37~171달러를 2베드룸은 36~191달러를 절약했다. LA의 경우 6월의 아파트 평균 렌트비는 1베드가 한달에 2085달러이지만 11월에는 2000달러로 4.1%가 하락하면서 85달러를 줄일 수 있었다. 2베드는 9월에 2603달러로 가장 비쌌지만 12월에는 4.0%가 하락한 2500달러를 기록했다. 이처럼 아파트 계약을 이른 봄이나 겨울에 하게 되면 월평균 50~150달러를 줄일 수 있다. 비수기에 아파트를 찾는 것은 렌트비를 줄이는데 도움이 되지만 수요가 적기 때문에 여러 유닛을 살펴보고 결정할 수 있는 장점도 있다. ◆편의시설에 빠지지 말라 최근에 지어지는 아파트의 특징은 이전에 볼 수 없었던 다양한 종류이 편의시설이 갖춰져 있다는 점이다. 실내 체육관과 수영장은 기본이며 영화관 사우나 시설 비즈니스 센터 파티룸 바비큐 공간 호텔을 방불케 하는 화려한 로비 및 라운지 등이 자리를 잡고 있다. 심지어 발레파킹 서비스를 해주는 곳도 있다. 처음 아파트를 구경할 때는 이러한 편의시설을 모두 이용할 것으로 생각되지만 막상 입주를 하고 나면 쳐다보지 않는 경우가 대부분이다. 문제는 이러한 편의시설 관리 때문에 아파트 렌트비가 비싸게 책정된다는 것이다. 세입자가 내는 렌트비에는 입주자 편의시설에 대한 건축 및 관리비용이 포함되어 있다고 보면 된다. 사용하지도 않는 편의시설로 인해 비싼 렌트비를 내는 것은 비효율적이므로 적당한 수준의 아파트를 고르는 것이 비용 절감 측면에서 유리하다. ◆프리 렌트를 찾아라 LA및 다운타운에서 고급 신축 아파트가 많이 지어지고 있지만 공급이 갑자기 늘어나면서 공실을 줄이기 위해 프리 렌트를 주는 곳이 많아지고 있다. 1년 계약시 두 달 정도 프리렌트를 주고 주차비를 일정 기간 면제해 주는 아파트도 있다. 이런 곳을 찾으면 렌트비를 크게 절약할 수 있으므로 아파트도 쇼핑을 하는 것이 좋다. ◆온라인에만 의지하지 마라 부동산 가치 정보 웹사이트인 질로에 따르면 밀레니얼 세대의 80%는 온라인으로 아파트를 찾는 것으로 나타났다. 온라인으로 아파트 리스팅을 검색하게 되면 시간을 절약할 수 있다는 장점은 있지만 전문 에이전트를 통해서 얻을 수 있는 아파트를 놓치게 되고 건물안에 리싱 오피스가 있는 신축 아파트에 대한 검색을 하지 못할 수 있다. 렌트 전문가들은 "아파트를 검색하는 사람들의 30%는 SNS와 주변 사람들의 추천으로 소개받는 경우가 많다"면서 "온라인만 의지하기 보다는 다양한 방법으로 아파트를 찾는 것이 필요하다"고 말하고 있다. 박원득 객원기자

2018-08-15

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