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"어릴 때부터 투자 방법 가르쳐라" 재미부동산협회 세미나

"재취업하는 한인들이 받는 연봉이 미국 대졸 신입사원 평균 초봉 수준에도 못 미쳐 어릴 때부터 투자 방법을 가르쳐야 합니다" 22일 플러싱 프라미스교회에서 열린 재미부동산협회(회장 이동형) 주최 세미나에서 김태수 베스트스탁 USA 대표는 "5년 직장 경력의 한인들이 미국에서 재취업할 경우 희망하는 연봉 수준이 미국 대졸 신입 평균 연봉보다도 낮다"며 "자녀가 어릴 때부터 재정적 투자 등을 통해 미래 우리 아이가 부자가 될 수 있는 기반을 차곡차곡 쌓아가야 한다"고 강조했다. 이날 김 대표는 잡코리아USA의 채용 정보 분석 자료를 인용해 발표한 바에 따르면, 한인 5년 경력자가 희망하는 평균 연봉 수준은 3만~4만 달러 사이가 43.23%로 가장 많았다. 이어 5만~6만 달러가 28.31%로 2위를 기록했고 4만~5만 달러도 18%로 그 뒤를 따랐다. 2만~3만 달러(4.62%), 7만~8만 달러(3.8%), 6만~7만 달러(2.62%)는 한 자릿수의 낮은 비율을 보였으며 10만 달러 이상을 희망하는 경우는 1.38%에 불과했다. 반면 미국 대졸 신입사원의 평균 연봉은 분야별로 차이는 있었지만 한인 경력자들보다 높은 수준을 보였다. 소트프웨어 개발 업계의 대졸 신입직 초임은 평균 6만52323달러로 신입직 초임 연봉수준 가운데 가장 높은 것으로 나타났다. 이어 ▶엔지니어 6만3036달러 ▶계리사 5만9212달러 ▶연구.개발 5만8773달러 ▶그래픽디자이너 4만5000달러 ▶구매 4만4247달러 ▶고객서비스 3만5848달러 등의 순으로 전체 대졸 신입직 연봉은 평균 5만9785달러로 집계됐다. 김 대표는 "이러한 환경 속에서 우리 자녀들이 부자의 길을 걷게 하려면, 공무원.의사.변호사 등으로 미래 직업군을 제한시키지 말고 다양한 경험을 통해 돈을 벌 수 있는 길을 모색할 수 있도록 적극 지원해야 한다"며 "현대 자본주의 사회에서 월급쟁이가 부자가 될 확률은 아주 낮으므로 주식과 펀드에 전략적.가치 있는 투자를 해 자녀들의 사회 출발선이 달라질 수 있는 환경을 만들어야 한다"고 주장했다. 이어 그는 "돈은 쓰는 게 아니라 버는 것"이라며 "투자의 중점은 '예측 가능성'에 있으므로 수익.가치 상승 등 변수를 예측할 수 있는 자산을 만들어 노후 대비와 자녀 부자 만들기에 노력해야 한다"고 말했다. 이날 장진우 체이스뱅크 시니어 홈랜딩 어드바이저도 '콘도.코압 파이낸싱'에 대해 강연했다. 장씨는 "코압이 안 팔린다는 것은 옛말로 매물이 없어서 거래가 어려울 정도"라며 "미래 투자 가치로 코압은 안정적"이라고 말했다. 이어 그는 "코압 구매는 건물을 소유하고 있는 조합의 일부 지분을 사는 것이고 콘도는 실제 부동산을 구입하는 것으로 개인 주택 구매와 같다"며 "가격.다운페이먼트.클로징비용.승인절차 등 둘 사이의 장단점을 잘 따져서 유리한 쪽을 선택하는 것이 중요하다"고 조언했다. 장씨에 따르면 ▶코압 입주 승인 여부는 입주자들이 선출한 주민들로 구성된 코압 보드가 신청인의 자산.연소득.크레딧 등을 바탕으로 결정하는데 ▶소득 대비 부채 비율이 25~30%를 초과할 경우 승인을 받을 수 없다. 또한 ▶코압 보드에서는 요구하는 크레딧점수는 평균 700점이고 ▶보통 매매가의 최소 20%를 다운페이먼트로 요구하며 ▶코압 신청서 비용은 환불되지 않는다. 일반적으로 코압은 ▶애완동물 반입이나 밤 늦은 시간 악기연주 금지 등 엄격한 자체 규정을 가지고 있으며 ▶서블렛이나 임시 숙소로 사용하는 것에 대해서도 상대적으로 엄격한 기준을 갖고 있다. 반면 콘도는 코압에 비해 구매 승인 절차는 덜 까다롭지만 타이틀보험 구입과 모기지 세금 등으로 비용 부담이 더 높다. 하지만 코압의 경우에는 지분 형태로 건물 소유주에게 유닛을 장기 임대하는 형식으로 계약을 맺기 때문에 이런 비용이 발생하지 않는다. 김지은 기자 kim.jieun@koreadailyny.com

2018-08-23

신규주택 판매도 2개월 연속 감소…중간가격은 6% 올라

기존주택의 4개월 연속 판매감소에 이어 신규주택도 2개월 연속 판매가 감소한 것으로 나타났다. 상무부는 23일, 7월 신규주택 판매 건수가 62만7000건(연률환산)으로 6월의 63만8000건에 비해 1.7% 감소했다고 밝혔다. 이는 지난해 10월 이래 가장 적은 숫자다. 전문가들은 2.2% 증가를 예상했었다. 상무부는 북동부 지역 판매량이 52.3%나 급감한 것이 전국 통계에 영향을 미쳤다고 밝혔다. 하지만 지난해 같은 기간에 비해서는 7.2% 증가했다. 신규주택 판매는 6월에도 5월(65만4000건)에 비해 감소했었다. 하지만 7월 신규주택 중간가는 32만8700달러를 기록, 전달에 비해 6% 올랐다. 팬시온 매크로이코노믹스의 아이언 셰퍼드슨 수석경제학자는 "수요가 사라진 것은 아니지만 줄어들고 있고 주택건축 업체의 향후 6개월 판매 예상치도 2016년 11월 이후 가장 낮은 수치를 보이고 있다"고 말했다. 모기지 이자율은 3주 연속 하락세를 보였다. 국책모기지기관 프레디맥에 따르면 이번 주 30년 고정 모기지 전국 평균 이자율은 4.51%로 지난주의 4.53%에서 0.02%포인트 하락했다. 2주 전의 4.59%에 비해서는 0.08%가 떨어졌다. 1년 전의 평균 이자율은 3.86%였다. 재융자용으로 인기가 높은 15년 고정 모기지 평균 이자율도 지난주보다 0.03%포인트 떨어진 3.98%를 기록하며 3%대로 내려왔다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-23

주택 판매 4개월 연속 감소…7월 전달 비해 0.7% 줄어

기존주택 판매가 4개월 연속 감소세를 보여 주택시장 냉각 가능성 전망이 나오고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 22일 7월 기존주택 판매량이 연율환산 534만 채로, 전달에 비해 4만 채(0.7%) 감소했다고 밝혔다. 당초 시장 전문가들은 소폭 증가한 542만 채를 예상했다. 이는 1년 전 같은 기간과 비교해서도 1.5% 감소한 것이다. 이로써 기존주택판매는 4개월 연속 감소세를 기록했다. 주택거래가 4개월 연속 감소한 것은 2013년 이후 5년 만에 처음이라고 로이터통신은 전했다. 전문가들은 주택시장의 재고 부족과 가격 상승세가 이어지면서 견고한 경제 성장세에도 주택 거래는 부진한 모습을 보이고 있다고 분석했다. 미국의 주택 거래량은 통상 기존주택 90%, 신규주택 10%의 비율로 구성된다. 부동산 시장의 주택 부족 현상은 가격의 급격한 상승을 부추기고 있다. 7월 전국 주택 중간가격은 1년 전보다 4.5% 오른 26만9600달러를 기록했다. 이런 가운데 LA카운티에서는 중간가격 주택을 구입할 수 있는 주택구매자 비율이 또 떨어진 것으로 나타났다. 캘리포니아부동산중개인협회(CAR)가 발표하는 주택구입지수에 따르면 지난 2분기 55만7220달러의 중간가격 단독주택을 구입할 능력이 되는 주택구매자비율이 26%까지 하락했다. 4명 가운데 1명만 집을 살 수 있는 셈이다. 이 지수는 중간가격 주택을 20% 다운페이먼트하고 4.7% 이자율로 30년 고정 모기지로 대출했을 경우 세금과 보험을 포함해 월 2950달러를 감당할 능력이 되려면 연소득이 최소 11만8000달러를 넘어야 한다는 기준으로 작성됐다. LA카운티의 주택 구입률은 2% 포인트 떨어졌다. 가주 전체로도 역시 3% 포인트 낮아지면서 26%를 기록했다. 가주의 중간가격 주택은 현재 59만6730달러다. 캘리포니아주 주택구입지수가 40% 아래로 유지되는 것은 21분기 연속이다. 최근 들어 이 지수가 가장 높았던 시점은 2012년 2분기로 56%를 기록했다. 주택구입이 어려워지는 원인으로는 지속적인 상승세를 타고 있는 집값과 모기지 이자율 상승이 꼽히고 있다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-22

6월 캐나다 신축주택 건설 총액 전년대비 6.3% 증가

캐나다에서 새 주택 건설비가 주로 상대적으로 저렴한 주택가격을 보이는 아파트 중심으로 증가하는 것으로 나타났다. 연방통계청이 21일 발표한 신축주택 투자비 통계에 따르면, 6월 총 신축주택 투자비가 50억 3540만 달러로 전년 동기대비 6.3%가 증가했다. 주택 형태별로 보면, 총 투자액에서 단독 주택이 23억 6260만 달러로 가장 높았다. 하지만 전년 동기 대비해서 5.6%가 감소했다. 유사 단독주책은 2억 4500만 달러로 6.7%가 늘어났다. 저층 다세대는 4억 7040만 달러로 0.6%가 증가했다. 아파트는 19억 5740만 달러로 무려 27.5%나 크게 증가했다. 결과적으로 캐나다의 대세인 단독주택의 신축 건설액 비중은 높지만 오히려 상대적으로 건축 건 수가 줄어들고 있다는 해석이다. 반대로 캐나다에서는 2000년 한인 이민자들이 몰려 들기전까지 저소득자나 시니어들의 주거지였던 아파트가 밴쿠버나 토론토 등 대도시 중심으로 상대적으로 저렴한 주택으로 크게 증가하고 있는 셈이다. 이를 반증하 듯 BC주는 작년대비 신축주택 투자비는 10억 8560만 달러로 작년 동기 대비 7.5%나 증가했지만 2017년 3월 이후 단독주택의 건설비는 감소하는 추세이다. 6월 퀘벡주도 9억 6000만 달러로 무려 26.6%나 급증했다. 이는 아파트 건축비가 1억 9150만달러나 작년대비 증가를 했기 때문이다. 온타리오주는 18억 9230만 달러로 가장 많은 신축비지만 증가율은 2.5%로 나타났다. 통계청도 가장 많은 신추건축 투자가 이루어지는 BC주와 퀘벡주에서는 단독주택의 비중이 상대적으로 낮고 오직 상대적으로 주택가격이 낮은 주에서만 단독주택의 비중이 높다고 분석했다. 표영태 기자

2018-08-22

로렌스빌 다운타운 재개발 착공

귀넷 카운티의 행정수도인 로렌스빌시가 다운타운 재개발 첫 삽을 떴다. 로렌스빌시는 22일 2억달러 규모의 다운타운 재개발 프로젝트 ‘사우스론’ 착공식을 열었다. 재개발 되는 땅은 현존 로렌스빌 다운타운 남쪽에 위치한 32에이커로, 시청 새 청사 앞 잔디밭 광장을 중심으로 연면적 1만5000스퀘어피트의 소매상가와 아파트와 타운홈, 싱글 홈까지 총 600채 정도의 거주유닛이 들어선다. 주디 조던 존슨 시장은 “이 프로젝트 덕분에 로렌스빌은 새로운 곳이 될 것”이라고 말했다. 최근 로렌스빌에서는 다운타운을 중심으로 작은 재개발 붐이 일고 있다. 작년에는 316국도 건너에 자리한 조지아귀넷칼리지를 로렌스빌로 연결하는 2000만 달러 규모의 산책로 동반 2차선 도로 착공에 돌입했다. 조현범 기자

2018-08-22

현금 얼마나 있어야 집 살까?

중앙일보가 제작하는 미국 부동산 투자 지름길 ‘똑부자’(똑똑한 미국 부동산 투자) 두번째 시리즈가 페이스북과 유튜브에서 방영됩니다. '내 집 마련, 시작이 반이다'라는 주제로 제작된 2회 방송에는 해리노먼 부동산 그룹의 톱 에이전트로 활약하고 있는 김혜득(사진) 전문인이 출연합니다. 2회 방송에서는 ▶집 구입시 필요한 최소 현금 ▶사전 융자 승인 요건 ▶에이전트 잘 선별하는 법 등 초기 주택구입 단계에서 꼭 필요한 정보를 제공합니다. 주택 구입 정보에서부터 애틀랜타 부동산 시장의 최신 동향에 이르기까지 유익한 정보를 담은 중앙일보의 ‘똑부자’ 방송은 페이스북(facebook.com/kdatl/)과 유튜브 채널(J-TALK/The Korea Daily Atlanta)에서 시청할 수 있습니다. 권순우 기자

2018-08-22

플리핑 사업 위한 자금 조달법…하드 머니나 캐시아웃 재융자 이용 가능

낡은 주택을 구입해서 수리 과정을 거친 후 되파는 플리핑을 생각하고 있다면 융자를 이용해서 자금을 마련할 수 있다. 모든 비용을 현금으로 처리하는 것이 가장 좋은 방법이지만 자금력이 부족하다면 플리핑 전문 업체를 통해 돈을 빌릴 수 있다. 또한 자신의 주택을 이용해서 필요한 자금을 마련하는 것도 가능하다. 다음은 재정관련 정보 업체인 마켓워치가 알려주는 플리핑 사업을 위한 자금 조달 방법이다. ◆하드 머니(Hard money) 하드 머니란 일종의 사채라고 생각하면 된다. 대부분의 융자가 일반 은행으로부터 이뤄지지만 하드 머니는 은행권이 아닌 일반 투자자들로부터 돈을 빌리는 것이다. 물론 사채라고 해도 개인간의 돈 거래처럼 채무자의 말만 듣고 그냥 돈을 빌려주는 것은 아니고 나름대로의 절차에 따라 융자 심사가 진행된다. 하드 머니의 가장 큰 장점은 일반 렌더보다는 비교적 절차가 덜 까다롭고 보통 1주일이면 융자 승인이 떨어진다는 점이다. 또한 융자 신청인의 크레딧 점수가 600점 이하여도 돈을 빌릴 수 있다. 하지만 이자율이 높다는 것은 단점으로 지적된다. 하드 머니 업체가 제공하는 이자는 연간 12~21%에 이른다. 일반 주택 담보 융자가 5% 정도인 점을 감안하면 거의 3~4배 수준에 이른다. 웬만한 크레딧 카드 보다 이자율이 높다. 여기에다 수수료는 융자금액의 3~6%나 된다. 이것 역시 주택 관련 융자 수수료인 1%보다 최대 6배나 높다. 주택 가치대비 융자 상한선(LTV)은 60~70%로 낮다. 집값이 50만달러라면 하드 머니 업체서는 최대 35만달러까지만 돈을 빌려주므로 나머지 다운페이 자금은 스스로 마련해야 한다. 상환 기간은 6개월에서 1년이 보통이다. 경우에 따라서는 5년까지 연장을 해주지만 대부분은 1년 안에 상환을 마쳐야 한다. 따라서 하드 머니를 이용해서 주택을 구입하고 수리하려면 1년 안에 모든 것을 끝낸다는 계획을 갖고 있어야 한다. ◆캐시 아웃 재융자 하드 머니가 이자율이 높고 상환기간이 짧다는 것에 부담을 느낀다면 현재 살고 있는 주택을 이용해서 자금을 마련해야 한다. 가장 보편적인 방법중의 하나가 지금 살고 있는 집의 모기지 융자를 재융자하면서 현금을 뽑아내는 것이다. 예를들어 거주하고 있는 주택의 가치가 100만달러이고 남아있는 모기지 잔액이 20만달러라면 필요한 현금을 얹어서 다시 재융자를 하는 방식이다. 캐시 아웃 재융자를 하려면 크레딧 점수가 640점이 넘어야 하며 신청인의 소득대 채무비율(DTI)은 45%를 넘으면 안된다. 만약 한달 소득이 1만달러라면 모기지를 포함한 모든 부채에 대한 한달 페이먼트가 4500달러를 넘기지 말아야 한다. 이자율은 일반 재융자 보다 약간 높은 5%대를 생각해야 한다. 캐시아웃 재융자는 하드 머니에 비해 이자율은 낮지만 새로운 모기지 융자를 받는 것이므로 이와 관련한 클로징 코스트는 융자금액의 3~6% 수준으로 높은 편이다. 그러나 캐시 아웃 재융자도 일종의 모기지 론이므로 하드 머니와 달리 상환기간은 15년이나 30년 등으로 길다는 장점을 갖고 있다. ◆주택 담보 융자 거주하고 있는 집을 담보로 융자를 받는 것도 플리핑 투자자가 검토할 수 있는 자금 조달방법중의 하나다. 주택 담보 융자에는 두가지가 있다. 첫째는 에퀴티 융자로 한번에 필요한 금액을 융자 받는 형식이다. LTV는 보통 90%까지 가능하며 이자율은 신청인의 크레딧에 따라 5~6% 정도로 하드 머니나 크레딧 카드 보다는 저렴하다. 에퀴티 융자는 이자율이 고정되어 있으며 상환기간도 길어 하드 머니 보다는 더 경제적으로 이용할 수 있다. 매월 갚는 페이먼트에 원금도 포함되어 있다. 둘째는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 이용하는 것이다. 에퀴티 융자와 다른 점은 융자 금액이 미리 정해지지 않고 크레딧 카드처럼 상한선만 정해져 있다는 점이다. 은행에서 융자 상한선을 20만달러로 정했다면 홈오너는 이 상한선에서 필요한 금액만 꺼내쓰면 된다. 또한 언제라도 페이오프 절차 없이 빌린 돈을 갚을 수 있다는 편리함이 장점으로 꼽힌다. 이자율은 은행마다 다르다. 4~6%대로 융자 신청인의 신용 상태에 따라서 달라진다. 상환기간은 10~30년이며 첫 10년 동안은 이자만 낼 수 있어 페이먼트에 대한 부담이 적지만 그후 부터는 이자와 함께 원금도 갚아야 한다. 박원득 객원기자

2018-08-22

250만달러 미만 소형 상업용 건물…중국·멕시코 등 외국인 투자 활발

250만달러 미만의 소형 상업용 부동산에 대한 외국인 바이어들의 투자가 활발하다. 전국부동산중개인협회(NAR)가 최근 발표한 '2018 상업용 부동산 인터내셔널 비즈니스 트렌드'에 따르면 지난해 외국인 투자자들의 거래 활동이 2012년 이후 가장 활발했던 것으로 나타났다. NAR은 회원 에이전트를 대상으로 설문조사를 실시했다. 그 결과 조사에 참여한 에이전트의 35%는 2017년도의 외국인 투자는 지난 5년간 가장 많은 거래가 이뤄진 한 해였다고 밝혔다. 또한 상업용 부동산을 취급하는 에이전트의 5분의 1은 지난 1년동안 외국인 투자자의 거래를 주선한 적이 있다고 답변했다. 외국계 바이어를 출신 국가별로 보면 중국이 20%로 가장 많았다. 전국적으로 대형 개발 프로젝트나 규모가 큰 상업용 부동산에서 중국계 자금이 이탈하는 것과는 대조적인 현상이다. 뒤를 이어 멕시코계가 11% 캐나다 8% 영국 6% 순이다. 외국인 셀러 중에는 멕시코가 20%로 가장 많았고 중국이 15% 브라질과 이스라엘이 각각 10%를 차지했다. 외국인 투자자들이 선호하는 지역은 플로리다가 23%로 가장 많았고 텍사스는 16% 캘리포니아가 13% 메사추세츠와 미시간이 6%를 기록했으며 주로 임대목적의 부동산을 구입한 경우가 39%로 가장 많았다. 외국인 바이어는 상업용 부동산을 구입하는데 있어서 미국내 융자를 이용한 경우는 25%인 것으로 조사됐다. 로렌스 윤 NAR 수석경제학자는 "2016년부터 국제 경기가 회복되면서 외국계 바이어들의 움직임이 활발해지고 있으며 안전한 투자처인 미국으로 글로벌 투자자들이 몰리고 있다"고 설명했다. 박원득 객원기자

2018-08-22

올 상반기 뉴욕 고급아파트 거래 급감

올 상반기 뉴욕의 고가 아파트 거래가 급격히 줄었다고 월스트리트저널(WSJ)이 20일 보도했다. 뉴욕의 부동산 중개업체 스트리블링 앤드 어소시에이츠에 따르면 상반기 500만 달러 이상 아파트의 거래는 작년 동기보다 31% 감소했다. 거래 부진은 공급 물량이 많았던 대형 신축 콘도미니엄에 집중됐다. 하지만 500만 달러 이상을 호가하는 기성 공동소유형 아파트의 매매는 작년 동기 대비 10% 증가했다. 공유형 아파트는 개별 아파트의 소유권이 아니라 회사 지분을 취득하는 형태로 거래되며 상당수가 센트럴파크 인근에 자리 잡고 있다. 지난해 상반기 공유형 아파트의 거래는 2013년 상반기 이후 가장 부진했다. 따라서 올해 상반기의 거래량 증가는 완만한 반등의 성격이 짙다. 이는 매수자의 외면에 직면한 상당수의 매도자가 많은 차익을 챙기겠다는 꿈을 포기하고 거래를 성사시키기 위해 호가를 낮추었기 때문으로 풀이된다. 한 중개인은 "매도자들이 현실에 굴복한 결과"라고 말했다. 뉴욕의 고급아파트 가격은 지난 2014년과 2015년 크게 치솟았지만 이후 다소 낮은 수준을 맴돌고 있다. 특히 초고가 아파트 시장에서는 가격의 하락세가 현저하다. 트라이베카 지역에 있는 신축 아파트가 단적인 실례다. 5개의 침실, 테라스, 높은 천장 구조를 갖춘 펜트하우스로 2014년 4000만 달러에 매물로 나왔지만 3차례나 가격을 낮춰야 했다. 매도자 측의 최종 호가는 2250만 달러였지만 최근 등록된 부동산 권리증에는 거래가격이 2000만 달러로 기재돼 있었다. 올해 상반기 공유형 아파트와 콘도미니엄 거래가의 중앙값은 작년 동기와 비교하면 상승세를 보였다. 스트리블링의 커크 헨켈스 부사장은 그러나 지난 2년에 걸쳐 공유형 아파트를 중심으로 많은 아파트의 거래가격이 10~20% 가량 떨어진 상태라고 전했다. 부동산 중개업계에서는 2016년 고급아파트 시장의 부진이 시작됐을 때 정치적 불확실성 탓이라고 말했다. 최근의 거래 부진에 대해 이들은 세제개편으로 주택 소유에 따른 금전적 부담이 커져 매수자들이 주저하고 있기 때문이라고 설명했다.

2018-08-22

전국 주택 차압 신청건수 3년만에 상승세

7월 전국 신규주택 차압 신청건수가 3년 만에 소폭 상승세로 돌아섰다. 부동산 전문 사이트 리얼딜은 21일 신규 주택 차압 신청이 지난 7월 약간 늘어났다며 이는 지난 3년 연속 감소세를 보이다 이번에 처음으로 증가한 것이라고 보도했다. 리얼딜은 앳톰 데이타 솔루션스가 발표한 이 보고서는 미국 주택시장의 호황기가 끝나가고 있다는 신호로 받아들여지고 있고 부동산 전문가들은 이에 따라 주택가격 역시 하락세로 돌아설 것으로 전망하고 있다고 덧붙였다. 이와 함께 전국에서 가장 큰 부동산 시장으로 꼽히는 일부 지역에서는 실제 차압에 들어간 주택 수가 큰 증가세를 보이는 것으로 나타났다. LA와 마이애미 같은 지역은 20% 이상 증가했다. 특히 LA의 차압건수는 지난달 모두 1190건을 기록하며 20%나 뛰었다. 마이애미는 같은 기간 1119건으로 29%나 폭등했다. 두 도시 모두 주택 차압 건수가 3개월 연속 오름세를 보였다. 이 보고서는 전국 219개 대도시 지역 가운데 44%에 해당하는 96개 지역의 지난 7월 부동산 시장에서 1년 전보다 차압건수가 증가했다고 밝혔다. 앳톰 데이타 솔루션스의 대런 블롬퀴스트는 "전국적으로 폭넓게 나타나고 있는 이같은 현상은 지난 수년에 걸쳐 주택융자가 점차 느슨해진 것을 반영한다"며 "이 같은 느슨함이 주택시장 전반에 차압건수를 높이는 자연스러운 결과로 이어지고 있다"고 분석했다. 하지만 뉴욕의 경우 이런 경향과는 다른 결과를 보이고 있다. 뉴욕은 오히려 신규 차압 신청건수가 16%나 감소했다. 뉴욕은 지난 6월에도 그 전달에 비해 19% 줄어든 것으로 조사됐다. 같은 기간 시카고는 2% 감소한 바 있다. 블롬퀴스트는 "뉴욕과 인근을 아우르는 주변 지역의 경우 상대적으로 지난번 주택시장 붕괴로부터 오는 압류 부담감을 여전히 갖고 있는 것으로 보인다"며 "이 지역 차압 감소를 이끌고 있는 그런 부담감은 줄어들고 있다"고 말했다. 도시 가운데 휴스턴과 마이애미에서 차압되는 주택의 일부는 허리케인 어마와 하비로 입은 피해가 영향을 끼쳤을 수 있는 것으로 해석된다. 휴스턴과 디트로이트 인대애나폴리 잭슨빌(플로리다)은 차압신청이 가장 많이 늘어난 도시들이다. 이들 도시에서는 차압건수가 모두 70% 이상 증가했다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-22

LA역사상 최대 규모… 신도시급 프로젝트

2000년대 초반에 한국으로 역이민했던 60대 한인 이모씨는 최근 10여년 만에 LA를 방문하고선 깜짝 놀랐다. 그동안 보지 못했던 대형 럭셔리 콘도단지와 아파트들이 여기저기 들어섰기 때문이다. 윌셔와 올림픽 거리는 물론이고 작은 길가에도 개발 공사가 한창인 모습에 마치 한국의 신도시 현장에 온 것 같다고 소감을 밝혔다. 이씨는 LA에 거주하는 지인 등을 통해 한인타운이 많이 발전하고 있다는 소식을 한국에서 듣기는 했지만 이 정도 일 줄은 몰랐다고 말했다. LA한인타운이 새로운 고급 도시로 업그레이드 되고 있다. ◆개발 현황 온라인 매체인 커브드 LA는 최근 '52개 프로젝트가 LA한인타운을 인수했다'라는 제목의 기사를 게재했다. 이 기사에 따르면 한인타운에서 진행되고 있는 다양한 종류의 개발 사업으로 인해 앞으로 수년 안에 아파트 6928 유닛 콘도 2180유닛 신규 호텔 11개 신축 소매 상가 45만619스퀘어피트가 생겨날 것이라고 보도했다. 아파트 유닛 당 거주 인구를 2명으로 계산하고 콘도는 유닛당 3명으로 가정하면 새로 개발되는 주거 공간에 무려 2만396명(아파트 1만3856명 콘도 6540명)의 신규 유입 인구가 늘어나게 된다. 이 정도면 라크레센타(연방센서스 추정 2만명 거주) 만한 도시 하나를 새로 만드는 것 같은 규모라고 할 수 있다. 여기에다 새로 형성되는 소매 업소 공간에서 영업하는 사람과 이들 업소를 이용하는 고객까지 감안하면 엄청난 규모의 인력이 블랙홀처럼 한인타운으로 집중되는 효과를 내게 된다. 이미 개발된 사업과 신규 프로젝트를 합치면 LA시가 생긴 이래 가장 큰 규모의 개발사업이 진행되고 있는 것이다. ◆개발의 명과 암 부동산 개발은 도시의 발전을 위해서 꼭 필요한 사업 중의 하나다. 개발이 이뤄지면 주변의 주택 등 각종 건물 가치가 오른다. 주차나 교통난도 불러 일으키지만 인구도 많이 유입되면서 타운이 더 활성활 될 수 있다는 장점을 갖고 있다. 또한 유동인구 증가로 타운에서 영업중인 식당이나 마켓 소매 상점 등 다양한 업종들이 매출을 더 늘릴 수 있는 기회가 되기도 한다. 지난 수년새 한인타운에서는 많은 건물들이 새롭게 지어졌다. 가장 눈에 띄는 것은 고급 아파트다. 그동한 한인타운의 아파트는 낡고 허름하다는 인식이 강했다. 타운내 주택이나 아파트 중에는 건축 연도가 100년이 넘는 건물이 수두룩했다. 하지만 대형 개발업체들을 중심으로 고층 럭셔리 아파트들이 잇달아 건축되면서 한인타운의 모습도 새롭게 변하고 있다. 한 주류개발 업체 관계자는 "한인타운은 다운타운과 할리우드 그리고 웨스트 LA를 연결해주는 다리 역할을 하고 있다"면서 "미 서부지역에서 개발 잠재력이 높은 곳 중의 하나"라고 지적한 바 있다. 그러나 개발에 감춰진 그늘의 모습도 무시할 수 는 없다. 가장 큰 문제가 되는 것은 아파트 렌트비다. 최근에 지어지는 럭셔리 아파트는 1베드가 2500~4000달러대 수준이다. 2베드는 3500~5000달러대를 형성하고 있다. 위치가 좋고 뷰가 있는 유닛들은 이 보다 더 비싸진다. 웬만큼 벌어서는 도저히 감당할 수 없는 수준이다. 한인타운에서 수십년간 거주했던 기존의 세입자들이 렌트비가 두 배 이상 비싼 고급 신축 아파트에 입주한다는 것은 사실상 불가능한 상황이다. 콘도 역시 가격이 높게 책정될 것으로 예상된다. 현재 한인타운에서 제일 비싼 콘도는 솔레어로 스퀘어피트당 가격은 600달러 후반대서 800달러대다. 펜트하우스는 다운타운 수준인 1000달러를 넘기고 있다. 하지만 새로 개발되는 콘도는 부지 구입비 상승과 건축자재 가격 인상으로 인해 개발 비용이 많이 소요될 것으로 예상된다. 따라서 분양가격도 웬만한 서민층이 구입하기는 쉽지 않을 것으로 판단된다. 새로 공급되는 상가 역시 비싼 개발비로 인해 렌트비는 기존의 상가 보다 훨씬 높아질 것으로 예상되고 있다. 현재 한인타운내 상가 렌트비가 위치에 따라서 스퀘어피트 당 3~5달러대인 것을 감안하면 새로운 상가는 이 보다 높은 가격에서 렌트비가 책정될 것으로 보인다. 우려되는 또 하나의 문제는 지금 개발을 시작하는 프로젝트들은 앞으로 최소 2~3년 간의 공사 기간이 필요하다는 점이다. 개발 프로젝트가 2020년이 지난 완공되면 부동산 경기 사이클상 정점을 지난 상황이 된다. 그리고 연방준비제도(Fed)가 지금처럼 지속적으로 기준금리을 인상하게 되면 경기가 침체에 빠질 가능성도 높아지고 있다. 과연 새로운 모습으로 탈바꿈하는 LA한인타운이 수년 후 어떤 모습으로 그려질지 귀추가 주목되고 있다. 박원득 객원기자

2018-08-22

세련미 가득한 올 블랙 주택이 돌아왔다

지금 건축 디자인에서 가장 강력한 트렌드 중 하나는 블랙 주택이다. 수년 전만 해도 블랙으로 주택 외관을 페인트를 칠한다는 것은 아예 선택사항에도 없었다. 하지만, 컨템포러리 스타일 주택이 인기를 얻으며 블랙 또한 주목받고 있다. 올 블랙으로 주택 외관 전체를 페인트를 칠하면 완벽한 컨템포러리 주택 디자인 그 자체다. 블랙 주택은 놀라운 속도로 인기를 얻고 있다. 핀터레스트에 따르면 2014년 이후 블랙 주택 외관 사진 저장 목록이 774%나 증가했고 특히 올해 3월에 많이 증가했다. 셔윈 윌리엄스의 깊이감 있는 트리콘 블랙(Tricorn Black) 색상은 지금까지 셔윈에서 판매한 인기 페인트 판매 순위에서 12위를 차지하며 가장 인기있는 블랙 색상으로 등극했다. 캐나다에서 트리콘 블랙은 올해 6번째로 가장 인기있는 색상으로 자리를 잡았는데 2017년에는 인기 색상 50위 안에도 들지 않았다. 블랙이 트렌드로 떠오르고 있지만 여전히 화이트나 부드러운 중성색상보다는 아직 덜 대중적이다. 하지만, 인스타그램, 하우즈, 핀터레스트에 올라오는 블랙 주택들을 살펴보면 미 전역 어디에서나 볼 수 있다. 이전에는 효율적인 난방방법으로 북부지역에서 전통적으로 주택 외관에 어두운 색상을 칠했다. 어두운 색상이 태양으로부터 상당한 양의 열을 흡수하는 효과가 있기 때문이다. 따라서 올 블랙 주택 외관 트렌드는 날씨가 따뜻한 지역보다 추운지 역에서 더 인기가 많을 것으로 보인다. ◆시공을 초월한 블랙 블랙은 나무의 불완전함을 흥미로운 방식으로 강조해 아름답고 단단한 목재처럼 보이게 하는 효과가 있다. 단층주택에 블랙색상을 페인트를 칠하면 어두운 색조로 인해 주택은 현대적이고 신선한 분위기를 풍기는 반면 한편으로는 자연환경에서 다소 떨어진 느낌이다. 최근까지 올 블랙 주택 외관은 일상생활을 하는 주거용보다 예술적 설치 또는 경치가 좋은 환경에 짓는 건축작품이었다. 2002년 예술가 로브 프루이트와 조너선 호로위츠는 델라웨어에 있는 주택 외관을 빅토리안 블랙 페인트로 칠했다. 뉴욕타임스는 한 때 그림엽서에 나올 듯한 뾰족한 지붕의 주택이 매력적이고 현대적인 블랙 주택으로 바뀌면서 델라웨어의 새 명소가 되었다고 극찬했다. 블랙 주택이 항상 현대적이거나 트렌디한 주택 디자인의 전형은 아니었다. 수세기 전 주택 외관은 실용적인 목적으로 블랙이었다. 나무를 보존하고 보호하는 전통적인 방법은 자연스럽게 블랙 주택을 탄생하게 했다. 일본의 전통적인 탄화기술인 야키수기 기법으로 알려진 슈수기 밴(shou sugi ban-나무껍질과 유사)과 타르와 아마씨 기름의 조합으로 목재를 코팅하는 스칸디나비아식 공정 등이 그것이다. 슈수기 밴은 목재를 탄화시켜 목재의 한쪽 면에 탄화층을 남기면 방화와 방충 기능이 생긴다. 주로 화재로부터 주택을 보호하기 위해 사용된 이 기법은 18세기부터 시작됐다. 하지만 최근 고급 건축기법에서 다시 사용되며 슈수기 밴이 다시 트렌드로 떠오르고 있다. 현대건축에서는 슈수기밴 기법의 블랙 주택이 인간의 손에 대한 기본 감각을 보여주는 창조적인 작품으로 평가받고 있다. 유럽, 특히 스칸디나비아에서는 19세기와 20세기 초반에 목재를 타르와 아마씨기름 혼합물로 코팅했으며 블랙색상의 천연 밀봉제 역할을 했다. 최근 블랙하우스는 예기치 않은 곳에서도 볼 수 있다. 텍사스는 물론 블랙 같은 어두운 색상은 전혀 볼 수 없는 햄프톤 같은 해안 도시, 심지어 백악관에도 등장하고 있다. 현대 건축세계를 한눈에 볼 수 있는 드웰(Dwell) 매거진은 2000년 10월 표지로 블랙주택을 특집으로 선보인 이후 지난 18년 동안 블랙주택 디자인을 꾸준히 소개했다. 드웰 매거진 사이트에서 30 올 블랙 익스테리어 모던 홈(30 All-Black Exterior Modern Homes) 혹은 15모던 홈 위드 블랙 엑스테리어(15 Modern Homes with Black Exteriors)로 검색하면 다양한 블랙 주택사진을 볼 수 있다. 굿하우스키핑(Goodhousekeeping) 매거진 웹사이트에서도 가장 인기인 블랙 인테리어 디자인 슬라이드 쇼를 볼 수 있다. ◆블랙 창틀도 인기 다운타운 로프트나 서부해안 지역의 모던한 주택에서 볼 수 있었던 블랙 창틀이 가장 고급스러운 주택의 창틀로 인기를 얻고 있다. 블랙 창틀은 컨템포러리 주택 외관과 현대적인 농가 스타일이 대중적으로 인기를 얻으며 함께 성장했다. 도시 인더스트리얼 로프트와 인테리어 전문 채널인 HGTV의 스타 인테리어 디자이너인 칩과 조애나가 선보인 농가스타일로 인해 화이트 사이딩과 블랙 창틀의 뚜렷한 대조를 이루는 디자인은 대중화되었다. 고급 창문브랜드 마빈 윈도 앤드 도어는 2014년 일부 건축에서 블랙 창틀이 사용되었고 2015년 이미 블랙 창틀이 트렌드로 떠오르는 것을 감지했다고 밝혔다. 올해도 블랙 색상이 트렌드로 강력하게 떠오르면서 블랙 창틀 인기는 사그라지지 않을 것으로 전망했다. 이은영 객원기자

2018-08-22

사업이나 자산규모 크면 401(k)가 유리

직원 수가 상대적으로 적은 사업장은 401(k) 대신 SIMPLE IRA 플랜으로 직원 은퇴플랜을 제공해왔을 수 있다. 직장생활을 막 시작하는 직원의 은퇴플랜으로는 SIMPLE IRA도 나쁘지 않지만 사업 규모나 플랜의 자산규모가 커질수록 401(k) 플랜이 더 적절한 상황이 될 수 있다. 특히 사업주 입장에서 더 많은 적립금과 세금공졔 혜택을 바란다면 Profit Sharing이나 Defined Benefit 플랜을 동반한 401(k) 플랜이 더 유리할 수도 있다. SIMPLE IRA와 401(k) 플랜의 차이와 장단점을 살펴보자. 만약 SIMPLE IRA를 401(k)로 대체하고자 한다면 11월 2일 이전에 결정을 해야하고 직원들에게 이를 공지해야 한다. ◇SIMPLE IRA의 제한성 = SIMPLE IRA 플랜을 운영하면 이외 다른 절세형 비즈니스 은퇴플랜을 할 수 없다. 이른바 다른 Qualified Plan을 동시에 셋업하고 운영하는 것이 허락되지 않는다. 그만큼 전체적인 적립금 규모가 마음에 드는 수준이 아닐 수 있다. 특히 업주 입장에서 적립금 규모가 만족스럽지 않을 수 있다. 심플 플랜의 특징은 업주가 반드시 일정 금액을 적립해줘야 한다는 점이다. 2%를 하고 있다면 자격요건이 되는 모든 직원들에게 일방적으로 넣어주는 옵션을 선택한 것이다. 만약 3%를 하고 있다면 당사자가 적립하는 직원에 매칭을 해주는 옵션을 선택한 것이다. 의외로 이를 구별하지 못하고 왜 해당 옵션을 운영하는 업주들도 많다. 심플은 이렇게 정해진 방식 이외 추가적인 업주 측 적립을 허락하지 않는다. 월급에서 넣는 적립금 한도 역시 심플이 401(k)에 비해 현저히 낮다. 심플은 2018년 기준 1만2500달러( 50세 이상은 3000달러 추가)이고 401(k)는 1만8500달러(50세 이상은 6000달러 추가)다. 심플은 회사 측이 넣어준 적립금에 대해 베스팅(vesting) 스케줄을 만들 수 없다. 주는 즉시 직원 돈이 된다는 뜻이다. 직원들에게 적립금을 매칭하거나 일방적으로 넣어주면서 어느 정도 애사심을 기대하는 사측 입장에서는 아쉬운 부분일 수 있다. 직원들 입장에서 융자가 허락되지 않고 2년 내에는 인출 페널티가 25%나 된다는 점 등 역시 불편한 요인일 수 있다. 401(k) 플랜의 탄력성 = 가장 많이 활용되고 있는 직장 은퇴플랜일 것이다. 플랜 디자인과 운용이 상당히 탄력적이라는 점이 그 배경과 무관하지 않을 것이다. 401(k) 플랜이 갖고 있는 일반적인 장점은 여러 가지가 있을 수 있다. 우선 월급에서 넣는 적립 한도가 언급한 대로 훨씬 높다. 세후 적립을 가능하게 하는 로스(Roth) 계좌 추가가 가능하다. 사측이 넣어주는 적립금은 상황에 맞춰 다양하게 선택할 수 있다. 정부가 원하는 차별금지 조항을 자동패스하게 해줄 수 있도록 세이프 하버(safe harbor) 형태로 할 수도 있고 이와 상관없이 할 수도 있다. Profit sharing으로 넣어주는 것은 옵션이고 다양한 공식을 활용해 적립금을 산출 적용할 수 있다. 사측이 넣어주는 적립금에 대해 베스팅 스케줄을 최대 6년까지 할 수 있다. 직원이 플랜을 시작하고 6년까지 단계적으로 베스팅이 되도록 할 수 있다. 이런 장치가 중요한 것은 직장 은퇴플랜이 제공되는 이유와 맞닿아 있다. 직원 혜택의 성격인 회사의 은퇴플랜이 최대한 직원이 오래 해당 직장에서 일할 수 있도록 독려하기 위한 장치로 볼 수 있을 것이다. 베스팅이란 사측이 직원들에게 넣어주는 적립금이 실제로 직원 소유의 돈이 된다는 뜻이다. 베스팅은 immediate 베스팅일 수 있고 cliff 베스팅일 수 있고 단계적(graded) 베스팅일 수 있다. Immediate 베스팅은 말 그대로 적립 즉시 직원 소유 자금이 된다는 것이고 cliff 베스팅은 미래의 어느 시점을 기준으로 한 번에 전액이 직원 소유가 된다는 뜻이다. cliff 베스팅은 최대 3년까지 정할 수 있다. 가장 일반적인 단계적 베스팅은 최대 6년까지 가능한데 예컨대 첫 해에는 없고 두 번째 해부터 매해 20%씩 추가 베스팅을 해주는 방식이다. 단 사측이 넣어주는 적립금 중 safe harbor 용도로 들어가는 돈은 별도의 단계적 베스팅이 허락되지 않고 자동적으로 immediate 베스팅이 된다. 심플에서 401(k)로 = 직원들에게 11월 2일 이전에 올해 말로 심플이 끝나고 다음해부터 401(k)로 바뀐다고 공지해야 한다. 이와 동시에 사업장의 상황에 맞도록 401(k) 플랜을 디자인하고 플랜 제공회사를 선택한다. 어드바이저가 이 과정을 지원해준다. 심플에 그동안 적립된 자산은 새로 셋업하는 401(k) 플랜으로 옮길 수 있다. 물론 2년이 안 된 경우는 바로 옮길 수는 없고 기다려야 한다. 만약 새로 셋업되는 401(k) 플랜으로 자금을 옮기고 싶지 않거나 다른 관리가 필요한 상황이라면 롤오버를 고려할 수도 있다. 어뉴이티나 기타 투자 플랫폼이 고려될 수 있을 것이다. 이는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 어드바이저와 각자의 필요와 목적에 기반해 상담하는 것이 바람직할 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표

2018-08-21

LA서 집값 가장 비싼 곳은 말리부 '콜로니비치'

LA지역에서 주택 가격이 가장 비싼 동네는 말리부의 콜로니비치인 것으로 나타났다. 부동산 데이터베이스 업체인 '프로퍼티샤크(PropertyShark)'의 올 상반기 지역별 주택 거래 분석 자료에 따르면 콜로니비치의 중간가가 1065만 달러로 가장 가격이 높았다. 이 같은 가격 수준은 뉴욕 지역에서 부촌으로 꼽히는 트라이베카 보다 약 3배 정도 높은 가격이다. 콜로니비치에 이어 집값 비싼 동네 2·3·4위는 모두 베벌리힐스가 차지했다. 중간 가격 960만 달러의 게이트웨이가 2위, 트러스데일 에스테이트(853만5000달러)와 베벌리힐스 플랫(745만 달러)이 각각 3위와 4위에 올랐다. <표 참조> 이어 말리부시의 시에라 리트리트가 547만 달러로 5위 안에 들었다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2018-08-21

부동산 중개인 수입 감소…전국 중간소득 3만9800불

주택가격은 고공행진을 하고 있지만 부동산 중개인들의 소득은 늘지 않은 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 최근 설문조사 결과 전국 부동산 중개인의 중간 소득이 3만9800달러로 전년에 비해 6% 하락했다고 밝혔다. 협회 측은 부동산 매물 감소와 가격 상승으로 거래가 줄어 부동산 중개인들의 수입도 감소했다고 설명했다. 이와 관련 업계 관계자들은 "5년째 매물 부족 현상이 지속되면서 상황이 더 악화하고 있다"고 토로했다. 이어 "부동산 중개업에 뛰어든 초년생들은 1년에 한 건도 하기 벅찬 실정"이라며 "그나마 오랜 경력으로 바이어와 셀러 네트워크를 구축한 베테랑 중개인들은 상황이 나은 편"이라고 덧붙였다. 실제로 부동산 중개인의 소득은 전문 분야, 경력, 근무시간 등에 의해 좌우됐다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2018-08-19

[부동산 칼럼] 돌아온 주택 오너

"제가 숏세일 기록이 있어요. 이젠 집을 살 수 없나요?" 지난 2008년 서브프라임 사태로 인해 주택시장에선 숏세일이란 생소한 단어가 등장하게 되었고 주택매매의 중요한 한자리를 잡았다. 최근 주택구입 융자를 묻는 고객들 중에는 몇 년 전 숏세일로 주택을 매각한 고객들이 있다. 이들이 가장 궁금해 하는 것이 숏세일 기록으로 다시 융자를 얻을 수 있냐는 것이다. 물론 현금으로 다시 주택을 구입할 수 있으면 문제는 없겠지만 융자를 얻는 다면 숏세일 기록은 영향을 미치기 마련이다. 하지만 그렇다고 평생 주택을 구입하지 말라는 법은 없다. 이번 시간은 경제적인 어려움을 격어 여러 방법으로 주택이 처분된 고객들의 추후 주택 구입에 대해서 알아 본다. 1. 숏세일(Short Sale) 모기지 페이먼트의 고충을 받고 있는 고객들에게 있어서 그나마 가장 경미하게 크레딧 타격을 주는 것이 숏세일이다. 숏세일이란 주택 모기지 융자 상환이 어려워진 고객이 주택을 매각하려고 하는데 남은 원금이 현 시세 보다 많아 주택을 매각을 하더라도 원금 상환과 변호사 비용, 부동산 에이전트 수수료 등을 갚을 수 없을 경우 주택 소유주가 융자 은행에 숏세일을 신청하게 되고 숏세일이 되면 매매금 내에서 원금을 포함한 모든 경비가 지불되는 방법이다. 은행도 주택 소유주가 포클로저로 경매를 하는 것보다 그래도 숏세일을 하게 되면 금전적인 손해를 적게 보게 된다. 많은 은행에서 모기지 연체가 시작되는 소유주중 주택가격이 낮을 경우 은행은 숏세일을 권했다. 숏세일 고객의 경우 크레딧상 기록에서도 숏세일 주택에 대해서 'Settled'라고 표시가 된다. 이것은 'Foreclosure'보다는 훨씬 양호하며 추후 주택 융자도 받을 수 있다. 시중 은행에서 숏세일을 한 고객의 추후 주택을 구입할 시 일반적인 요구 사항은 20% 다운을 하고 새로 주택을 구입 할 경우 숏세일 후 2년 뒤에 주택융자가 가능하고 10% 다운을 할 경우엔 4년정도 이후에 융자가 가능하다. 그리고 7년 이후에는 규제 없이 모든 프로그램에 동일한 조건으로 융자가 가능하다. 은행마다 조금씩 차이가 있으니 숏세일 고객은 충분한 상담이 요구된다. 2. 소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure) 숏세일이 제대로 이루어 지지 않을 경우 차압에서 벗어나는 방법 중 하나가 소유권 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)다. 이것은 주택 소유주가 은행에 양도증서(Deed)를 양도하므로 은행의 차압과정을 용이하도록 돕는 것을 말하는데 이 소유권 양도도 추후 주택 구입에 있어서 앞서 말한 숏세일과 거의 비슷한 융자 조건을 갖게 된다. 3. 차압(Foreclosure) 차압은 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 지불하지 않으면 취할 수 있는 방법이다. 모기지 페이먼트는 매달 1일이 지급일(Due Date)이고 15일간 유예기간(Grace Period)이 주어진다. 즉 매달 1일이 지급일이지만 15일까지 내면 된다. 15일 넘어가면 연체료가 부가 되고 30일 연체되면 크레딧 기록에 30일 연체기록이 올라간다. 그리고 약 60일 정도 연체가 되면 은행에서 NOD(Notice of Default)를 발송하고 이것은 소유주가 그간 빌린 페이먼트 미납금을 해당 카운티에 등기하고 주택 소유주에게 정식 차압절차를 밟는다고 통보하는 것이다. 그리고 NOD기간 안에 연체된 모기지를 갚지 못하면 은행에서 경매 절차에 해당하는 NOT(Notice of Trustee's Sale)를 주택 소유주에게 보내고 경매가 진행된다. 이처럼 차압은 가장 최악의 시나리오이다. 차압은 은행에서 경매 처분을 해서 집을 매각시킨 후에 매각금액과 모기지 원금과의 차액에 변호사비용 부동산 에이전트비용 등 모든 수수료를 더해서 법원에 고소를 하게 되고 이것으로 저지먼트(Judgment)를 받아내 차압 당한 주택 소유주 크레딧 기록에 올려놓고 혹시 다른 자산이 있다면 그것에서 린을 걸 수가 있다. 그래서 한번 차압을 당해 주택을 잃게 되면 거의 다시 경제적인 활동이 어렵게 된다. 예전에는 모기지 체납 기간을 연장할 목적으로 차압이 간혹 있었으나 요즈음 차압 보다. 숏세일이나 소유권양도(Deed-in-lieu)등 차압을 하지 않고 은행에 협조하는 방법이 훨씬 현명하다. 혹시 차압의 위기에 처하게 된다면 차라리 변호사를 선임해 파산을 신청하는 것이 유리하다. 은행에서도 차압 기록이 있는 고객이 다시 주택 융자를 받기 위해서는 7년 동안 기다려야 되고 차압경험이 있는 융자 신청자는 가장 요주의 인물이 된다. 4. 파산(Bankruptcy) 마지막으로 파산이 있는데 개인이나 기업이 형편이 너무 어려워져 늘어난 빚을 도저히 갚을 능력이 없을 때 마지막으로 선택하는 것이 파산이다. 파산(Bankruptcy)은 채권자로부터 빚을 빌린 개인이나 기업이 빚을 갚을 수 없는 상태를 가리키는 말이다. 연방 파산법에 따라 빚을 갚는 것을 잠시 멈추고 자산을 매각하여 개인이나 기업을 정상화 시키는 것이나 희생 가능성이 없을 때 빚을 완전히 청산하는 것을 말한다. 파산법은 주에 따라 약간씩 차이가 있으나 일반적으로 개인에게 적용되는 파산은 챕터7(Chapter7), 챕터13이다. 챕터7은 빚을 전부 없애고자 할 때 신청하는 방법이고 챕터13은 어느 정도 시간을 얻어 빚의 상환 기간과 채무금액을 조정해서 갚는 것을 말한다. 파산 신청자가 챕터7을 신청하더라도 파산자의 수입여무를 고려해서 법원은 챕터13 파산을 통보하는 경우가 많다. 이처럼 파산을 했을 경우에는 추후에 주택 융자를 받을 수 있을까? 파산을 한 경우라도 주택 융자가 가능하다. 은행마다 약간씩 차이는 있으나 챕터7이나 챕터11로 파산을 했을 경우 파산 후 4년후에 융자가 가능하다. 챕터13으로 파산을 할 경우 파산 통보 후 4년 또는 파산 면책(Discharge Date)후 2년 후에는 주택 융자가 가능하다. 하지만 융자 신청시 융자 신청서에 과거 7년 안에 파산 기록이 있는지를 명시하게 되어있다. 또한 한번 파산을 하면 크레딧이 300점 이상 떨어지므로 융자가 가능한 크레딧 점수를 2~3년 안에 회복하기는 쉽지가 않다. NMLS Identifier: 525280 곽동현 / 부동산 칼럼니스트

2018-08-17

LA카운티 모빌홈 '렌트 컨트롤' 추진

LA카운티 정부가 '모빌홈 렌트비'의 인상폭을 제한하는 렌트 컨트롤 규정을 한시적으로 실시할 것으로 예상된다. LA카운티 수퍼바이저위원회는 최근 지역 내 모빌홈에 대한 '렌트비 인상 임시 규제안'을 상정했다. 상정안이 그대로 통과될 경우 180일 동안 모빌홈 파크에서 제공되는 부지에 대한 렌트비는 12개월 이내 렌트의 경우 인상폭을 3%로 제한된다. 해당 상정안은 시정부에 소속되지 않은 카운티 관할 지역 내 86개의 모빌홈 파크(8500여개 유닛)에만 적용된다. 수퍼바이저위원회는 9월 4일 두 번째 공청회를 거쳐 최종 투표 절차를 거치며, 통과될 경우 30일 후인 10월 초부터 시행될 예정이다. 규정 초안을 제출한 제니스 한 수퍼바이저 측은 "일부 파크 오너들이 규정 통과를 의식해 서둘러 렌트비를 올릴 것으로 우려된다"며 "이번 규정이 효과적으로 적용될 경우 이를 영구화하는 방안도 연구 중"이라고 전했다. 이번 결정에 대해 남가주 모빌파크소유자연합회(MHPHOA)는 "LA카운티 정부가 현실을 정확히 파악하지 않고 밀어붙이고 있다"며 비판하고 나섰다. 최인성 기자 choi.inseong@koreadaily.com

2018-08-16

가주 주택거래량 3개월 연속 뒷걸음…7월 단독주택 매매 현황

가주 주택시장에 변화의 조짐이 나타나고 있다. 거래량이 줄고 가격도 정체 현상을 보이고 있다. 이로 인해 주택시장이 정점을 찍고 이제부터 조정국면에 진입하는 것 아니냐는 분석도 나오고 있다. 캘리포니아부동산중개인협회(CAR)가 16일 발표한 7월 주택거래 현황에 따르면 주택 거래량은 3개월 연속 뒷걸음질 쳤다. 이 기간 에스크로를 마친 단독주택 거래량은 연율기준 40만6920채로 전달의 41만800건에 비해 0.9% 감소했다. 이는 3개월 연속 감소세를 보인 것이다. 또 지난해 같은 기간의 42만1460채에 비해서는 3.4%나 줄었다. 지역 별로는 LA메트로 지역의 매매 건수가 전달에 비해 11.3%감소해 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 또 인랜드 엠파이어 지역도 전달에 비해 6.1%, 샌프란시스코 베이지역은 7.1%가 감소했다. 하지만 지난해 같은 기간에 비해 인랜드 엠파이어 지역은 0.1%, 샌프란시스코 베이지역은 2%가 증가한 것으로 집계됐다. 가격 역시 하락세를 보였다. 이 기간 주택 중간가격은 59만1460달러를 기록해 6월의 60만2760달러에 비해 1.9% 떨어졌다. 하지만, 지난해 7월 기록했던 54만9470달러와 비교하면 7.6%가 오른 가격이다. 스티브 화이트 CAR 회장은 "높은 주택 가격과 모기지 이자율 상승세로 주택 구입 능력이 하락한 것이 거래량 감소의 원인으로 보인다"고 밝혔다. 이어 화이트 회장은 "일부 구매자는 주택시장이 정점에 와 있는 것 아니냐는 생각을 갖고 있다"며 "여기에 주택소유주에 대한 연방정부 세금 혜택이 준 것도 주택 수요 감소에 영향을 준 것 같다"고 진단했다. 레슬리 애플턴-영 CAR 상임 부회장 겸 수석 경제학자는 "주택판매가 감소세를 보이고 있지만 급격한 조정국면보다는 연착륙 조짐으로 해석된다"며 "50만 달러에서 100만 달러 사이 주택 매매건수가 5% 정도 늘고, 100만 달러 이상 고급주택의 매매건수도 계속 두자릿수의 증가율은 유지하고 있다"고 설명했다. 이날 발표된 CAR 주택시장 전망 보고서에서 또 하나 주목되는 통계는 40개월 만에 처음으로 리스팅 가격 대비 판매가격이 하락했다는 점이다. 보고서에 따르면 100%에서 0.4% 하락한 것으로 조사됐다. 이런 가운데 온라인 부동산 정보업체 질로가 발표한 자료에 따르면 지난 6월 전국에서 팔려고 내놓은 주택의 약 14%가 처음 리스팅 가격보다 가격을 내렸던 것으로 조사됐다. 이는 2016년 말에 기록했던 11.7%보다 늘어난 수치다. 또 전국 35개 대도시 지역의 약 절반에 해당하는 지역 주택가격 상승세가 완만해지는 것으로 나타났다. 주택시장이 그동안 지속됐던 셀러 시장에서 바이어 시장으로 변화하는 조짐으로 읽히는 대목이다. 김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com

2018-08-16

[부동산 가이드] 라미라다 랜드마크

다운사이징을 시작하는 한인 베이비부머 세대에게 요즘은 최적의 이사 시기다. 문제는 어느 지역이 좋은 지 몰라 고민하게 된다는 것이다. 대부분은 자녀와 가까운 곳 혹은 주거지역의 편의시설, 안전, 여가 및 취미활동 등을 우선적으로 고려하게 된다. 요즘, 활동적인 시니어들이 새로운 주거지로 꼽는 지역이 풀러턴 인근 라미라다 랜드마크(La Mirada Land Mark)다. 라미라다 랜드마크 단지는 오렌지카운티의 한인 최대 밀집 지역인 풀러턴 바로 인근에 자리하고 있다. 5번 프리웨이를 이용하면 LA한인타운과 한인이 많이 거주하는 어바인까지 차로 30~40분 내에 당도할 수 있다. 교통이 매우 편리하다. 약 100에이커의 넓고 아름다운 수목지역으로 521세대가 잘 형성돼 있다. 870스퀘어피트의 1베드룸부터 1300스퀘어피트짜리 3베드룸으로 구성돼 있다. 단지의 면적 대비 건물 점유율이 적어 도로 간격이 넓고 시원한 느낌이다. 단지 맞은 편에는 라미라다골프장과 공원이 조성되어 있어 산책을 하기에도 더할 나위 없이 쾌적하다. 부대시설로는 24시간 시큐리티가 되어 있어 매우 안전하며 여러 행사나 취미 활동을 할 수 있는 클럽하우스에는 짐, 목공, 도자기, 탁구, 당구, 도서관, 대형 야외 수영장, 스파, 테니스 코트 등이 있다. 라인 댄스 레슨과 일일관광 등 다양한 클럽 및 여가활동 프로그램도 활성화되어 있다. 주택은 복층과 단층 랜치 구조로 되어 있으며 복층이라도 거의 계단 없이 출입할 수 있도록 설계돼 있다. 부동산 가격은 1베드룸은 32만 달러대이며 2베드룸 복층 구조는 40만 달러대 초반이다. 단층 구조는 43만 달러대, 3베드룸 단층 구조는 47만 달러대에 거래되고 있다. 이 단지가 인기있는 이유는 크게 두 가지로 요약된다. 첫째, 단지 내 생활환경이 쾌적하고 편리하다는 것이다. 오렌지카운티의 한인타운인 풀러턴과는 차로 5분 거리로 가깝고 마켓 이용이 용이하다. 둘째, 다른 실버타운 지역에 비해 부동산 상승 가격이 빠르고, 인벤토리가 적어 매물이 나오면 금방 소화된다. 이는 인기있는 부동산 지역이라는 방증이라 하겠다. 인컴 택스 및 자산 증명 등을 까다롭게 요구하는 다른 대형 실버타운 단지와 비교하면 구입 조건도 일반 부동산과 같아 융자 및 렌트가 자유롭다. 이러한 영향인지 최근에는 단지 세대에 40~50%가 한인들로 채워지고 있으며 그 속도도 빨라지고 있다. 어찌 보면 한인들이 선호하는 지역은 거의 부동산이 활성화되는 곳이라고 보면 되겠다. 좀더 자세한 영상정보와 상담은 유튜브 혹은 구글에서 라미라다 실버타운으로 검색하거나 JasonNohTeam.com사이트에서 찾아볼 수 있다. ▶문의:(714)655-8924 제이슨 노 / 뉴스타 부동산 어바인 명예부사장

2018-08-15

[부동산 가이드] 부동산 시장의 복잡성

부동산 시장 상황을 표현하는 말 중에 가장 회자하는 것 중 하나가 셀러스 마켓과 바이어스 마켓이다. 간단히 말하면, 셀러스 마켓은 셀러에게, 바이어스 마켓은 바이어에게 유리하게 돌아가는 시장 상태를 말한다. 즉, 시장에 매물이 많은 대신 바이어가 적어 셀러보다 바이어에게 유리한 시장이 바이어스 마켓이고 반면, 매물이 턱없이 부족해 많은 바이어들이 주택 구입에 어려움을 겪는 시장 상태가 셀러스 마켓이다. 공급 매물과 바이어의 주택 수요의 차이로 시장 상황을 정의한 것이다. 숫자상으로 설명을 한다면 더 이해하기 쉽다. 한 지역의 전체 매물 중 약 60% 이상의 매물이 한 달 상간으로 팔린다면 셀러스 마켓이라 볼 수 있다. 가격이 올라간다. 그러나 전체 매물의 약 30% 미만으로 팔린다면 바이어스 마켓이다. 시장에 3개월치 이상이 매물이 있어서 바이어가 시간을 두고 가격 흥정을 할 수 있기 때문이다. 하지만 공급과 수요의 차이라는 결과만으로 시장을 판단하기에는 시장은 좀 더 복잡하다. 이 결과가 초래된 이유 즉, 고용 정도, 경제 동향, 이자율 추이, 해당 지역의 주택 시장에 대한 정책과 방향, 신규주택 건설 등 다양한 요인에 의해 결정된다. 즉, 부동산 시장은 생물과 같아서 여러 가지 요인에 따라 변화가 많고 미래를 예측하기 어렵다. 그래서, 딱 무를 자르듯이 셀러스 마켓, 바이어스 마켓이라고 할 수 없다. 과거에는 부동산 시장이 전체적으로 셀러스 마켓, 바이어스 마켓으로 구분을 쉽게 할 수 있었다. 하지만, 요즘 사회가 더 복잡해지고 지역별 경제 상황, 고용 정도, 부동산 정책들이 다양해지면서 일괄적으로 셀러스 마켓, 바이어스 마켓으로 정의해서 주택을 구매하는 시대는 지났다. 가령, 지난주 코리아타운의 단독 리스팅의 경우를 보자. 시장가보다 20여 만 달러 비싸게 나왔지만 나오기가 무섭게 전액 현금으로 팔렸다. 한인타운의 장점인 도시 근접성과 시 정책으로 인한 개발 붐으로 인해 홈 어포더블 레이트가 매우 낮음에도 아주 빠르게 팔렸다. 또 다른 예를 들면 컬버시티의 경우 단연 셀러스 마켓이다. 최근 수년간 일자리와 인구가 급격히 늘고 샌타모니카나 웨스트우드보다 낮은 주택 가격으로 인해 지난해에만 약 14%의 가격 상승이 있었고 내년에도 약 10%의 가격 상승이 예상된다. 반면, 한동안 셀러스 마켓이었던 다우니는 바이어스 마켓이지만 토런스, 가디나는 아주 시장이 뜨겁다. 풀러턴과 세리토스는 소강 상태이지만 그 이웃인 라미라다와 사이프러스는 지금 매우 핫하다. 이처럼 과거와 달리 지금 상황을 셀러스 마켓, 바이어스 마켓으로 딱 단정하기에 어렵기 때문에 여러 각도로 시장 상황을 면밀히 검토해야 한다. 그리고, 정확한 부동산 매매를 위해서 전문적 지식과 경험이 있는 부동산 에이전트의 서비스가 그 어느 때보다 필요한 시기이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장

2018-08-15

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